Юристы рассматривают договор как наиболее распространенный вид сделок

Важнейший принцип договорного регулирования — это  принцип свободы договора.

стороны свободны в заключении договора, а также в выборе его вида и условий

Исключения из этого принципа: обязательные договоры (в силу нормативно-правового или правоприменительного акта) и договоры присоединения.

Среди обязательных особое место занимают публичные договоры, подразумевающие массовый характер деятельности коммерческой организации или индивидуального предпринимателя по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг (розничная купля-продажа, перевозка пассажиров, бытовой подряд и т. д.).

В договоре присоединения одна из сторон заранее формулирует условия этого договора, к которым вторая сторона либо присоединяется, либо отказывается от заключения договора (договор банковского вклада, договор хранения, «оберточная» лицензия на компьютерную программу и т. д.).

Вторая часть ГК РФ подробно регламентирует основные договорные конструкции, однако это не означает, что стороны не могут заключать иные виды договоров, которые не поименованы в ГК РФ.

Договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по его существенным условиям — условиям, прямо названным таковыми для определенного вида договора  (например, для договора продажи недвижимости существенным условием является цена).

Условно заключение договора включает две стадии:

оферта, т. е. достаточно определенное предложение заключить договор, направленное одному или нескольким лицам (в отдельных случаях – неопределенному кругу лиц, т. е. публичная оферта);

акцепт, т. е. соглашение заключить договор на предложенных условиях; подразумевается, что акцепт должен быть бездоговорным и своевременным.

Оферта может быть направлена как в письменной, так и в устной форме, как с указанием срока действия предложения, так и без указания (требует немедленного акцепта). При направлении оферты с указанием срока оферент не вправе отказаться от своего предложения в течение этого срока (безотзывность оферты).

В общем случае моментом заключения договора считается момент получения акцепта, если законом не предусмотрен специальный порядок оформления договора (нотариальное удостоверение, государственная регистрация либо передача какого-либо имущества).

Заключенный договор не может быть изменен или расторгнут в одностороннем порядке, кроме случаев, прямо указанных в законе (договор поручения, договор бытового подряда и т. д.) либо установленных соглашением сторон.

В то же время ГК РФ предусматривает возможность обращения в суд с требованием изменения или расторжения договора при существенном нарушении условий договора другой стороной либо при существенном изменении обстоятельств. Обязательным условием для такого порядка изменения или расторжения договора является предварительное уведомление другой стороны договора не позднее чем за 30 дней.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, а при расторжении — обязательства сторон прекращаются.

Äîãîâîð – ïðàâîâàÿ ôîðìà õîçÿéñòâåííûõ ñâÿçåé. Êëàññèôèêàöèÿ ñîãëàøåíèé. Ïîíÿòèå è çíà÷åíèå äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè â òîðãîâîì îáîðîòå è êîììåð÷åñêîé äåÿòåëüíîñòè åãî ó÷àñòíèêîâ. Îïðåäåëåíèå ïîíÿòèé: êâîòà, êàïèòàë, âåêñåëü, äâèæèìîå èìóùåñòâî, áðîêåð.

Ñòóäåíòû, àñïèðàíòû, ìîëîäûå ó÷åíûå, èñïîëüçóþùèå áàçó çíàíèé â ñâîåé ó÷åáå è ðàáîòå, áóäóò âàì î÷åíü áëàãîäàðíû.

I. Òåîðåòè÷åñêèå âîïðîñû

1.1 Äîãîâîð — ïðàâîâàÿ ôîðìà õîçÿéñòâåííûõ ñâÿçåé. Êëàññèôèêàöèÿ äîãîâîðîâ

Õîçÿéñòâåííûå ñâÿçè — ïðåäñòàâëÿþò ñîáîé ôîðìàëüíûå è íåôîðìàëüíûå îòíîøåíèÿ âçàèìíîé çàâèñèìîñòè ìåæäó ïðîèçâîäèòåëåì, ïîñòàâùèêîì è ïîòðåáèòåëåì ïðîäóêöèè â ïðîöåññå îñóùåñòâëåíèÿ õîçÿéñòâåííîé äåÿòåëüíîñòè.

Òåðìèí «äîãîâîð» óïîòðåáëÿåòñÿ â ãðàæäàíñêîì ïðàâå â ðàçëè÷íûõ çíà÷åíèÿõ. Ïîä äîãîâîðîì ïîíèìàþò è þðèäè÷åñêèé ôàêò, ëåæàùèé â îñíîâå îáÿçàòåëüñòâ, è ñàìî äîãîâîðíîå îáÿçàòåëüñòâî, è äîêóìåíò, â êîòîðîì çàêðåïëåí ôàêò óñòàíîâëåíèÿ îáÿçàòåëüñòâåííîãî ïðàâîîòíîøåíèÿ. ï. 1 ñò. 420 ÃÊ, èíôîðìàöèîííî-ïðàâîâàÿ áàçà «Ãàðàíò»..

Äîãîâîð — ýòî íàèáîëåå ðàñïðîñòðàíåííûé âèä ñäåëîê. Òîëüêî íåìíîãî÷èñëåííûå îäíîñòîðîííèå ñäåëêè íå îòíîñÿòñÿ ê ÷èñëó äîãîâîðîâ. Îñíîâíàÿ æå ìàññà âñòðå÷àþùèõñÿ â ãðàæäàíñêîì ïðàâå ñäåëîê — äîãîâîðû.  ñîîòâåòñòâèè ñ ýòèì äîãîâîð ïîä÷èíÿåòñÿ îáùèì äëÿ âñåõ ñäåëîê ïðàâèëàì. Ê äîãîâîðàì ïðèìåíÿþòñÿ ïðàâèëà î äâóõ- è ìíîãîñòîðîííèõ ñäåëêàõ. Ê îáÿçàòåëüñòâàì, âîçíèêàþùèì èç äîãîâîðà, ïðèìåíÿþòñÿ îáùèå ïîëîæåíèÿ îá îáÿçàòåëüñòâàõ, åñëè èíîå íå ïðåäóñìîòðåíî îáùèìè ïðàâèëàìè î äîãîâîðàõ è ïðàâèëàìè, îá îòäåëüíûõ âèäàõ äîãîâîðîâ ïï. 2, 3 ñò. 420 ÃÊ, èíôîðìàöèîííî-ïðàâîâàÿ áàçà «Ãàðàíò»..

Êàê è ëþáàÿ ñäåëêà, äîãîâîð ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé âîëåâîé àêò. Îäíàêî ýòîò âîëåâîé àêò îáëàäàåò ïðèñóùèìè åìó ñïåöèôè÷åñêèìè îñîáåííîñòÿìè. Îí ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé íå ðàçðîçíåííûå âîëåâûå äåéñòâèÿ äâóõ èëè áîëåå ëèö, à åäèíîå âîëåèçúÿâëåíèå, âûðàæàþùåå èõ îáùóþ âîëþ. Äëÿ òîãî ÷òîáû ýòà îáùàÿ âîëÿ ìîãëà áûòü ñôîðìèðîâàíà è çàêðåïëåíà â äîãîâîðå, îí äîëæåí áûòü ñâîáîäåí îò êàêîãî-ëèáî âíåøíåãî âîçäåéñòâèÿ. Ïîýòîìó ñò. 421 ÃÊ çàêðåïëÿåò öåëûé ðÿä ïðàâèë, îáåñïå÷èâàþùèõ ñâîáîäó äîãîâîðà.

Ìíîãî÷èñëåííûå ãðàæäàíñêî-ïðàâîâûå äîãîâîðû îáëàäàþò êàê îáùèìè ñâîéñòâàìè, òàê è îïðåäåëåííûìè ðàçëè÷èÿìè, ïîçâîëÿþùèìè îòãðàíè÷èâàòü èõ äðóã îò äðóãà. Äëÿ òîãî ÷òîáû ïðàâèëüíî îðèåíòèðîâàòüñÿ âî âñåé ìàññå ìíîãî÷èñëåííûõ è ðàçíîîáðàçíûõ äîãîâîðîâ, ïðèíÿòî îñóùåñòâëÿòü èõ äåëåíèå íà îòäåëüíûå âèäû:

1) Îñíîâíûå è ïðåäâàðèòåëüíûå äîãîâîðû. Ãðàæäàíñêî-ïðàâîâûå äîãîâîðû ðàçëè÷àþòñÿ â çàâèñèìîñòè îò èõ þðèäè÷åñêîé íàïðàâëåííîñòè. Îñíîâíîé äîãîâîð íåïîñðåäñòâåííî ïîðîæäàåò ïðàâà è îáÿçàííîñòè ñòîðîí, ñâÿçàííûå ñ ïåðåìåùåíèåì ìàòåðèàëüíûõ áëàã: ïåðåäà÷åé èìóùåñòâà, âûïîëíåíèåì ðàáîò, îêàçàíèåì è ò.ï. Ïðåäâàðèòåëüíûé äîãîâîð — ýòî ñîãëàøåíèå ñòîðîí î çàêëþ÷åíèè îñíîâíîãî äîãîâîðà â áóäóùåì. Áîëüøèíñòâî äîãîâîðîâ — ýòî îñíîâíûå äîãîâîðû, ïðåäâàðèòåëüíûå äîãîâîðû âñòðå÷àþòñÿ çíà÷èòåëüíî ðåæå.

Ïî ïðåäâàðèòåëüíîìó äîãîâîðó, ñ íåîáõîäèìîñòüþ ïðåäøåñòâóþùåìó îñíîâíîìó, ñòîðîíû îáÿçóþòñÿ çàêëþ÷èòü âïîñëåäñòâèè ëþáîå ñîãëàøåíèå î ïåðåäà÷è èìóùåñòâà, âûïîëíåíèå ðàáîò èëè îêàçàíèå óñëóã íà îáóñëîâëåííûõ ïðåäâàðèòåëüíûì äîãîâîðîì óñëîâèÿõ. Ïðè ýòîì èç ÷èñëà óñëîâèé îñíîâíîãî äîãîâîðà ïðåäâàðèòåëüíûé äîëæåí ñîäåðæàòü óñëîâèÿ î ïðåäìåòå è ñðîêå, â êîòîðûé ñòîðîíû îáÿçóþòñÿ çàêëþ÷èòü îñíîâíîé äîãîâîð. Ýòîò âèä äîãîâîðîâ ðåãóëèðóåòñÿ ñò. 429 ÃÊ.

Ñóùåñòâåííûå óñëîâèÿ ïðåäâàðèòåëüíîãî äîãîâîðà ìîãóò áûòü ðàçäåëåíû íà äâà âèäà: óñëîâèÿ, èìåþùèå îòíîøåíèå íåïîñðåäñòâåííî ê ïðåäâàðèòåëüíîìó äîãîâîðó (ñðîê çàêëþ÷åíèÿ îñíîâíîãî äîãîâîðà), à òàêæå óñëîâèÿ, ïîçâîëÿþùèå óñòàíîâèòü ïðåäìåò è èíûå ñóùåñòâåííûå óñëîâèÿ îñíîâíîãî äîãîâîðà.

Ñðîê çàêëþ÷åíèÿ ñòîðîíàìè îñíîâíîãî äîãîâîðà äîëæåí áûòü óêàçàí â ïðåäâàðèòåëüíîì äîãîâîðå. Îäíàêî åñëè òàêîé ñðîê ñòîðîíàìè íå îïðåäåëåí, áóäåò äåéñòâîâàòü ïðåçóìïöèÿ, ñîãëàñíî êîòîðîé îñíîâíîé äîãîâîð ïîäëåæèò çàêëþ÷åíèþ â òå÷åíèå îäíîãî ãîäà ñ ìîìåíòà çàêëþ÷åíèÿ ïðåäâàðèòåëüíîãî äîãîâîðà (ï. 4 ñò. 429 ÃÊ ÐÔ).

2) Äîãîâîðû â ïîëüçó ó÷àñòíèêîâ è äîãîâîðû â ïîëüçó òðåòüèõ ëèö. Óêàçàííûå äîãîâîðû ðàçëè÷àþòñÿ â çàâèñèìîñòè îò òîãî, êòî ìîæåò ïîòðåáîâàòü èñïîëíåíèÿ äîãîâîðà. Êàê ïðàâèëî, äîãîâîðû çàêëþ÷àþòñÿ â ïîëüçó èõ ó÷àñòíèêîâ, è ïðàâî òðåáîâàòü èñïîëíåíèÿ òàêèõ äîãîâîðîâ ïðèíàäëåæèò òîëüêî èõ ó÷àñòíèêàì. Âìåñòå ñ òåì âñòðå÷àþòñÿ è äîãîâîðû â ïîëüçó ëèö, êîòîðûå íå ïðèíèìàëè ó÷àñòèÿ â èõ çàêëþ÷åíèè, íî èìåþò ïðàâî òðåáîâàòü èõ èñïîëíåíèÿ.

 ñîîòâåòñòâèè ñî ñò. 430 ÃÊ äîãîâîðîì â ïîëüçó òðåòüåãî ëèöà ïðèçíàåòñÿ äîãîâîð, â êîòîðîì ñòîðîíû óñòàíîâèëè, ÷òî äîëæíèê îáÿçàí ïðîèçâåñòè èñïîëíåíèå íå êðåäèòîðó, à óêàçàííîìó èëè íå óêàçàííîìó â äîãîâîðå òðåòüåìó ëèöó, èìåþùåìó ïðàâî òðåáîâàòü îò äîëæíèêà èñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâ â ñâîþ ïîëüçó. Òàê, åñëè àðåíäàòîð çàêëþ÷èë äîãîâîð ñòðàõîâàíèÿ àðåíäîâàííîãî èìóùåñòâà â ïîëüçó åãî ñîáñòâåííèêà (àðåíäàòîðà), òî ïðàâî òðåáîâàíèÿ âûïëàòû ñòðàõîâîãî âîçìåùåíèÿ ïðè íàñòóïëåíèè ñòðàõîâîãî ñëó÷àÿ ïðèíàäëåæèò àðåíäîäàòåëþ, â ïîëüçó êîòîðîãî è çàêëþ÷åí äîãîâîð ñòðàõîâàíèÿ.

Åñëè èíîå íå ïðåäóñìîòðåíî çàêîíîì, èíûìè ïðàâîâûìè àêòàìè èëè äîãîâîðîì, ñ ìîìåíòà âûðàæåíèÿ òðåòüèì ëèöîì äîëæíèêó íàìåðåíèÿ äîëæíèêó íàìåðåíèÿ âîñïîëüçîâàòüñÿ ñâîèì ïðàâîì ïî äîãîâîðó ñòîðîíû íå ìîãóò ðàñòîðãàòü èëè èçìåíÿòü çàêëþ÷åííûé èìè äîãîâîð áåç ñîãëàñèÿ òðåòüåãî ëèöà ï. 2 ñò. 430 ÃÊ, èíôîðìàöèîííî-ïðàâîâàÿ áàçà «Ãàðàíò»..

Äîëæíèê â äîãîâîðå, çàêëþ÷åííîì â ïîëüçó òðåòüåãî ëèöà, âïðàâå âûäâèãàòü ïðîòèâ òðåáîâàíèÿ òðåòüåãî ëèöà âîçðàæåíèÿ, êîòîðûå îí ìîã áû âûäâèíóòü ïðîòèâ êðåäèòîðà ï. 3 ñò. 430 ÃÊ, èíôîðìàöèîííî-ïðàâîâàÿ áàçà «Ãàðàíò».. Òàê, åñëè ãðóçîïîëó÷àòåëü ïðåäúÿâëÿåò ê ïåðåâîç÷èêó òðåáîâàíèå î íåíàäëåæàùåì êà÷åñòâå äîñòàâëåííîãî ãðóçà, ïîñëåäíèé âïðàâå ññûëàòüñÿ íà òî, ÷òî êà÷åñòâî ãðóçà óõóäøèëîñü ïî âèíå ðàáîòíèêîâ ãðóçîîòïðàâèòåëÿ, îñóùåñòâëÿþùèõ ïîãðóçêó.

Îò äîãîâîðîâ â ïîëüçó òðåòüåãî ëèöà ñëåäóåò îòëè÷àòü äîãîâîðû îá èñïîëíåíèè òðåòüåìó ëèöó. Ïîñëåäíèå íå ïðåäîñòàâëÿþò òðåòüåìó ëèöó íèêàêèõ ñóáúåêòèâíûõ ïðàâ. Ïîýòîìó òðåáîâàòü èñïîëíåíèÿ òàêèõ äîãîâîðîâ òðåòüå ëèöî íå ìîæåò. Íàïðèìåð, ïðè çàêëþ÷åíèè ìåæäó ãðàæäàíèíîì è ìàãàçèíîì äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè ïîäàðêà ñ âðó÷åíèåì åãî èìåíèííèêó ïîñëåäíèé íå âïðàâå òðåáîâàòü èñïîëíåíèÿ äàííîãî äîãîâîðà.

3) Îäíîñòîðîííèå è âçàèìíûå äîãîâîðû.  çàâèñèìîñòè îò õàðàêòåðà ðàñïðåäåëåíèÿ ïðàâ è îáÿçàííîñòåé ìåæäó ó÷àñòíèêàìè âñå äîãîâîðû äåëÿòñÿ íà âçàèìíûå è îäíîñòîðîííèå. Îäíîñòîðîííèé äîãîâîð ïîðîæäàåò ó îäíîé ñòîðîíû òîëüêî ïðàâà, à äðóãîé — òîëüêî îáÿçàííîñòè. Âî âçàèìíûõ äîãîâîðàõ êàæäàÿ èç ñòîðîí ïðèîáðåòàåò ïðàâà è îäíîâðåìåííî íåñåò îáÿçàííîñòè ïî îòíîøåíèþ ê äðóãîé ñòîðîíå. Áîëüøèíñòâî äîãîâîðîâ íîñèò âçàèìíûé õàðàêòåð. Òàê, ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè ïðîäàâåö ïðèîáðåòàåò ïðàâî òðåáîâàòü îò ïîêóïàòåëÿ óïëàòû äåíåã çà ïðîäàííóþ âåùü è îäíîâðåìåííî îáÿçàí ïåðåäàòü ýòó âåùü ïîêóïàòåëþ. Ïîêóïàòåëü, â ñâîþ î÷åðåäü, ïðèîáðåòàåò ïðàâî òðåáîâàòü ïåðåäà÷è åìó ïðîäàííîé âåùè è îäíîâðåìåííî îáÿçàí çàïëàòèòü ïðîäàâöó ïîêóïíóþ öåíó. Âìåñòå ñ òåì âñòðå÷àþòñÿ è îäíîñòîðîííèå äîãîâîðû. Íàïðèìåð, îäíîñòîðîííèì ÿâëÿåòñÿ äîãîâîð çàéìà, ïîñêîëüêó çàéìîäàâåö íàäåëÿåòñÿ ïî ýòîìó äîãîâîðó ïðàâîì òðåáîâàòü âîçâðàòà äîëãà è íå íåñåò êàêèõ ëèáî îáÿçàííîñòåé ïåðåä çàåìùèêîì. Ïîñëåäíèé, íàîáîðîò, íå ïðèîáðåòàåò íèêàêèõ ïðàâ ïî äîãîâîðó è íåñåò òîëüêî îáÿçàííîñòü ïî âîçâðàòó äîëãî.

4) Âîçìåçäíûå è áåçâîçìåçäíûå äîãîâîðû. Óêàçàííûå äîãîâîðû ðàçëè÷àþòñÿ â çàâèñèìîñòè îò îïîñðåäóåìîãî äîãîâîðîì õàðàêòåðà ïåðåìåùåíèÿ ìàòåðèàëüíûõ áëàã. Âîçìåçäíûì ïðèçíàåòñÿ äîãîâîð, ïî êîòîðîìó èìóùåñòâåííîå ïðàâî ïðåäîñòàâëåíèå îäíîé ñòîðîíû îáóñëàâëèâàåò âñòðå÷íîå èìóùåñòâåííîå ïðåäîñòàâëåíèå îò äðóãîé ñòîðîíû.  áåçâîçìåçäíîì äîãîâîðå èìóùåñòâåííîå ïðåäîñòàâëåíèå ïðîèçâîäèòñÿ òîëüêî îäíîé ñòîðîíîé áåç ïîëó÷åíèÿ âñòðå÷íîãî èìóùåñòâåííîãî ïðåäîñòàâëåíèÿ îò äðóãîé ñòîðîíû. Òàê, äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè — ýòî âîçìåçäíûé äîãîâîð, êîòîðûé â ïðèíöèïå áåçâîçìåçäíûì áûòü íå ìîæåò. Äîãîâîð äàðåíèÿ, íàîáîðîò, ïî ñâîåé þðèäè÷åñêîé ïðèðîäå — áåçâîçìåçäíûé äîãîâîð, êîòîðûé â ïðèíöèïå âîçìåçäíûì áûòü íå ìîæåò. Íåêîòîðûå æå äîãîâîðû ìîãóò áûòü êàê âîçìåçäíûìè, òàê è áåçâîçìåçäíûìè. Íàïðèìåð, äîãîâîð ïîðó÷åíèÿ ìîæåò áûòü âîçìåçäíûì, åñëè ïîâåðåííûé ïîëó÷àåò âîçíàãðàæäåíèå çà îêàçàííûå óñëóãè, è áåçâîçìåçäíûì, åñëè òàêîå âîçíàãðàæäåíèå íå âûïëà÷èâàåòñÿ Ñò. 972 ÃÊ, èíôîðìàöèîííî-ïðàâîâàÿ áàçà «Ãàðàíò»..

Áîëüøèíñòâî äîãîâîðîâ íîñÿò âîçìåçäíûé õàðàêòåð, ÷òî ñîîòâåòñòâóåò ïðèðîäå îáùåñòâåííûõ îòíîøåíèé, ðåãóëèðóåìûõ ãðàæäàíñêèì ïðàâîì. Ïî ýòîé æå ïðè÷èíå ï.3 ñò. 423 ÃÊ óñòàíàâëèâàåò, ÷òî äîãîâîð ïðåäïîëàãàåòñÿ âîçìåçäíûì, åñëè èç çàêîíà, èíûõ ïðàâîâûõ àêòîâ, ñîäåðæàíèÿ èëè ñóùåñòâà äîãîâîðà íå âûòåêàåò èíîå.

5) Ñâîáîäíûå è îáÿçàòåëüíûå äîãîâîðû. Ïî îñíîâàíèÿì çàêëþ÷åíèÿ âñå äîãîâîðû äåëÿòñÿ íà ñâîáîäíûå è îáÿçàòåëüíûå. Ñâîáîäíûå — ýòî òàêèå äîãîâîðû, çàêëþ÷åíèå êîòîðûõ âñåöåëî çàâèñèò îò óñìîòðåíèÿ ñòîðîí. Çàêëþ÷åíèå æå îáÿçàòåëüíûõ äîãîâîðîâ, êàê ýòî ñëåäóåò èç ñàìîãî èõ íàçâàíèÿ, ÿâëÿåòñÿ îáÿçàòåëüíûì äëÿ îäíîé èëè îáåèõ ñòîðîí. Áîëüøèíñòâî äîãîâîðîâ íîñèò ñâîáîäíûé õàðàêòåð. Îíè çàêëþ÷àþòñÿ ïî æåëàíèþ îáåèõ ñòîðîí, ÷òî âïîëíå ñîîòâåòñòâóåò ïîòðåáíîñòÿì ðàçâèòèÿ ðûíî÷íîé ýêîíîìèêè. Îäíàêî â óñëîâèÿõ ýêîíîìè÷åñêè ðàçâèòîãî îáùåñòâà âñòðå÷àþòñÿ è îáÿçàòåëüíûå äîãîâîðû. Îáÿçàííîñòü çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà ìîæåò âûòåêàòü èç ñàìîãî íîðìàòèâíîãî àêòà. Íàïðèìåð, â ñèëó ïðÿìîãî óêàçàíèÿ çàêîíà áàíê îáÿçàí çàêëþ÷àòü äîãîâîð áàíêîâñêîãî ñ÷åòà ñ êëèåíòîì, îáðàòèâøåìñÿ ñ ïðåäëîæåíèåì îòêðûòü ñ÷åò. Þðèäè÷åñêàÿ îáÿçàííîñòü çàêëþ÷èòü äîãîâîð ìîæåò âûòåêàòü è èç àäìèíèñòðàòèâíîãî àêòà.

Ê îáÿçàòåëüíûì äîãîâîðàì îòíîñÿòñÿ äîãîâîðû, çàêëþ÷åíèå êîòîðûõ ÿâëÿåòñÿ îáÿçàòåëüíûì õîòÿ áû äëÿ îäíîé ñòîðîíû.

 Ãðàæäàíñêîì êîäåêñå âûäåëÿåòñÿ îñîáûé òèï îáÿçàòåëüñòâåííîãî äîãîâîðà — ïóáëè÷íûé äîãîâîð.  ñò. 426 ñîäåðæèòñÿ ñëåäóþùåå îïðåäåëåíèå ïóáëè÷íîãî äîãîâîðà: «Ïóáëè÷íûì äîãîâîðîì ïðèçíàåòñÿ äîãîâîð, çàêëþ÷åííûé êîììåð÷åñêîé îðãàíèçàöèåé è óñòàíàâëèâàþùèé åå îáÿçàííîñòè ïî ïðîäàæå òîâàðîâ, âûïîëíåíèþ ðàáîò èëè îêàçàíèþ óñëóã, êîòîðûå òàêàÿ îðãàíèçàöèÿ ïî õàðàêòåðó ñâîåé äåÿòåëüíîñòè äîëæíà îñóùåñòâëÿòü â îòíîøåíèè êàæäîãî, êòî ê íåé îáðàòèòñÿ (ðîçíè÷íàÿ òîðãîâëÿ, ïåðåâîçêà òðàíñïîðòîì îáùåãî ïîëüçîâàíèÿ, óñëóãè ñâÿçè, ýíåðãîñíàáæåíèå, ìåäèöèíñêîå, ãîñòèíè÷íîå îáñëóæèâàíèå è ò. ï.)».

 þðèäè÷åñêîé ëèòåðàòóðå ñóùåñòâóåò è äðóãàÿ êëàññèôèêàöèÿ äîãîâîðîâ. Ýòà êëàññèôèêàöèÿ ïîñòðîåíà íà èñïîëüçîâàíèè êðèòåðèÿ, âêëþ÷àþùåãî ñîâîêóïíîñòü ýêîíîìè÷åñêèõ è þðèäè÷åñêèõ ïðèçíàêîâ.

Äîãîâîðû î âîçìåçäíîé ïåðåäà÷å èìóùåñòâà â ñîáñòâåííîñòü:

— êóïëÿ-ïðîäàæà;

— ìåíà;

— ðåíòà;

— ïîæèçíåííîå ñîäåðæàíèå ñ èæäèâåíèåì.

Äîãîâîðû î ïåðåäà÷å èìóùåñòâà â ñîáñòâåííîñòü ñ îáÿçàòåëüñòâîì âîçâðàòà ðàâíîöåííîãî èìóùåñòâà èëè áåç íåãî:

— çàåì;

— êðåäèòíûé äîãîâîð;

— ôèíàíñèðîâàíèå ïîä óñòóïêó äåíåæíîãî òðåáîâàíèÿ.

Äîãîâîðû î áåçâîçìåçäíîé ïåðåäà÷å èìóùåñòâà â ñîáñòâåííîñòü:

— äàðåíèå.

Äîãîâîðû î âîçìåçäíîé ïåðåäà÷å èìóùåñòâà â ïîëüçîâàíèå:

— àðåíäà;

— íàåì æèëîãî ïîìåùåíèÿ.

Äîãîâîðû î áåçâîçìåçäíîé ïåðåäà÷å èìóùåñòâà â ïîëüçîâàíèå:

— äîãîâîðû î âûïîëíåíèè ðàáîò;

— ïîäðÿä;

— âûïîëíåíèå íàó÷íî-èññëåäîâàòåëüñêèõ ðàáîò;

— îïûòíî-êîíñòðóêòîðñêèõ ðàáîò;

— òåõíîëîãè÷åñêèõ ðàáîò;

— äîãîâîðû î ñîâìåñòíîé äåÿòåëüíîñòè;

— ïðîñòîå òîâàðèùåñòâî.

Äîãîâîðû î ñîâåðøåíèè þðèäè÷åñêèõ èëè ôàêòè÷åñêèõ äåéñòâèé:

— ïîðó÷åíèå;

— êîìèññèÿ;

— ýêñïåäèöèÿ;

— àãåíòèðîâàíèå;

— äîâåðèòåëüíîå óïðàâëåíèå èìóùåñòâîì;

— êîììåð÷åñêàÿ êîíöåññèÿ;

— áàíêîâñêèé âêëàä;

— áàíêîâñêèé ñ÷åò;

— äîãîâîðû î äîñòàâêå ãðóçîâ áàãàæà è ïàññàæèðîâ;

— ïåðåâîçêà.

Äîãîâîðû î ïðîèçâîäñòâå äåíåæíûõ âûïëàò ïðè íàñòóïëåíèè îïðåäåëåííîãî ñîáûòèÿ:

— ñòðàõîâàíèå.

Äîãîâîðû î ñîçäàíèè ïðîèçâåäåíèé íàóêè, ëèòåðàòóðû èëè èñêóññòâà, ïåðåäà÷å èõ äëÿ èñïîëüçîâàíèÿ

-àâòîðñêèå.

Äîãîâîðû î ïðåäîñòàâëåíèè ïðàâ íà èñïîëüçîâàíèå èçîáðåòåíèé, íà êîòîðûå âûäàí ïàòåíò:

— ëèöåíçèîííûå.

Äîãîâîðû íà ïåðåäà÷ó íàó÷íî-òåõíè÷åñêèõ äîñòèæåíèé.

1.2 Ïîñòàíîâëåíèå Ïðàâèòåëüñòâà ÐÔ îò 19.02.1996 ã. ¹154 «Î Ðååñòðå õîçÿéñòâóþùèõ ñóáúåêòîâ, èìåþùèõ íà ðûíêå îïðåäåëåííîãî òîâàðà äîëþ 35%»

Ïîñòàíîâëåíèå ïðàâèòåëüñòâà ÐÔ «Î ðååñòðå õîçÿéñòâóþùèõ ñóáúåêòîâ, èìåþùèõ íà ðûíêå îïðåäåëåííîãî òîâàðà äîëþ áîëåå 35%» (ñ èçìåíåíèÿìè, âíåñåííûìè Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà ÐÔ îò 1 ôåâðàëÿ 2005 ã. ¹49) óòâåðæäàåò ïîðÿäîê ôîðìèðîâàíèÿ è âåäåíèÿ Ðååñòðà õîçÿéñòâóþùèõ ñóáúåêòîâ, èìåþùèõ íà ðûíêå îïðåäåëåííîãî òîâàðà äîëþ áîëåå 35%. Ôîðìèðîâàíèå è âåäåíèå Ðååñòðà âîçëàãàåòñÿ íà Ôåäåðàëüíóþ àíòèìîíîïîëüíóþ ñëóæáó. Ðååñòð ñîçäàåòñÿ ñ öåëüþ ïîäãîòîâêè èíôîðìàöèîííîé áàçû äàííûõ î òàêèõ õîçÿéñòâóþùèõ ñóáúåêòàõ äëÿ îñóùåñòâëåíèÿ ãîñóäàðñòâåííîãî êîíòðîëÿ çà ñîáëþäåíèåì èìè àíòèìîíîïîëüíîãî çàêîíîäàòåëüñòâà.

Âêëþ÷åíèå â ðååñòð è èñêëþ÷åíèå èç íåãî õîçÿéñòâóþùèõ ñóáúåêòîâ ( íåçàâèñèìî îò ìåñòà èõ ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè) îñóùåñòâëÿåòñÿ íà îñíîâàíèè ðåøåíèÿ Ôåäåðàëüíîé àíòèìîíîïîëüíîé ñëóæáû, åñëè õîçÿéñòâóþùèé ñóáúåêò èìååò äîëþ áîëåå 35% íà ñîîòâåòñòâóþùåì òîâàðíîì ðûíêå Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè â öåëîì.  îñòàëüíûõ ñëó÷àÿõ âêëþ÷åíèå â Ðååñòð è èñêëþ÷åíèå èç íåãî îñóùåñòâëÿþòñÿ íà îñíîâàíèè ðåøåíèÿ ñîîòâåòñòâóþùåãî òåððèòîðèàëüíîãî îðãàíà Ôåäåðàëüíîé àíòèìîíîïîëüíîé ñëóæáû.

Íàëè÷èå äîëè õîçÿéñòâóþùåãî ñóáúåêòà íà ðûíêå îïðåäåëåííîãî òîâàðà áîëåå 35% íå äîëæíî íîñèòü êðàòêîñðî÷íûé õàðàêòåð, â òîì ÷èñëå îáóñëîâëåííîãî ñåçîííûìè îñîáåííîñòÿìè.

Îñíîâàíèåì äëÿ èñêëþ÷åíèÿ õîçÿéñòâóþùåãî ñóáúåêòà èç ðååñòðà ÿâëÿåòñÿ óìåíüøåíèå äîëè õîçÿéñòâóþùåãî ñóáúåêòà íà ðûíêå îïðåäåëåííîãî òîâàðà íèæå 35 ïðîöåíòîâ, óòðàòà èì ñòàòóñà þðèäè÷åñêîãî ëèöà, ïðåêðàùåíèÿ äåéñòâèÿ ñâèäåòåëüñòâà î ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ôèçè÷åñêîãî ëèöà â êà÷åñòâå èíäèâèäóàëüíîãî ïðåäïðèíèìàòåëÿ èëè âñòóïèâøåå â çàêîííóþ ñèëó ðåøåíèå ñóäà èëè àðáèòðàæíîãî ñóäà.

Ðåøåíèå î âêëþ÷åíèè õîçÿéñòâóþùåãî ñóáúåêòà â Ðååñòð (èñêëþ÷åíèå èç Ðååñòðà) îôîðìëÿåòñÿ ïðèêàçîì ðóêîâîäèòåëÿ Ôåäåðàëüíîé àíòèìîíîïîëüíîé ñëóæáû (ðóêîâîäèòåëÿ åãî òåððèòîðèàëüíîãî îðãàíà).

Ôåäåðàëüíàÿ àíòèìîíîïîëüíàÿ ñëóæáà â 3-äíåâíûé ñðîê ñî äíÿ ïðèêàçà íàïðàâëÿåò åãî êîïèþ:

-õîçÿéñòâóþùåìó ñóáúåêòó, â îòíîøåíèè êîòîðîãî èçäàí ïðèêàç;

-â Ôåäåðàëüíóþ ñëóæáó ãîñóäàðñòâåííîé ñòàòèñòèêè;

-â òåððèòîðèàëüíûé îðãàí Ôåäåðàëüíîé àíòèìîíîïîëüíîé ñëóæáû ïî ìåñòó ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè óêàçàííîãî õîçÿéñòâóþùåãî ñóáúåêòà.

 ñëó÷àå, êîãäà ïðèêàç èçäàí òåððèòîðèàëüíûì îðãàíîì Ôåäåðàëüíîé àíòèìîíîïîëüíîé ñëóæáû, åãî êîïèÿ â 3-äíåâíûé ñðîê íàïðàâëÿåòñÿ:

-õîçÿéñòâóþùåìó ñóáúåêòó, â îòíîøåíèè êîòîðîãî èçäàí ïðèêàç;

-â òåððèòîðèàëüíûé îðãàí Ôåäåðàëüíîé ñëóæáû ãîñóäàðñòâåííîé ñòàòèñòèêè;

-â Ôåäåðàëüíóþ àíòèìîíîïîëüíóþ ñëóæáó.

Õîçÿéñòâóþùèé ñóáúåêò ñ÷èòàåòñÿ âêëþ÷åííûì â Ðååñòð ÷åðåç 20 äíåé ñ äàòû èçäàíèÿ ñîîòâåòñòâóþùåãî ïðèêàçà.

Ðååñòð ÿâëÿåòñÿ îòêðûòûì. Ñâåäåíèÿ, ñîäåðæàùèåñÿ â Ðååñòðå, ïðåäîñòàâëÿþòñÿ ïî çàïðîñàì çàèíòåðåñîâàííûõ þðèäè÷åñêèõ è ôèçè÷åñêèõ ëèö â ïîðÿäêå, îïðåäåëÿåìîì Ôåäåðàëüíîé àíòèìîíîïîëüíîé ñëóæáîé .

Ôåäåðàëüíàÿ àíòèìîíîïîëüíàÿ ñëóæáà âïðàâå îòìåíèòü ðåøåíèå òåððèòîðèàëüíîãî îðãàíà î âêëþ÷åíèè õîçÿéñòâóþùåãî ñóáúåêòà â Ðååñòð (èñêëþ÷åíèè èç Ðååñòðà), ïðèíÿòîå èì ñ íàðóøåíèåì äåéñòâóþùåãî çàêîíîäàòåëüñòâà èëè ïðåâûøåíèåì ñâîèõ ïîëíîìî÷èé.

Ðåøåíèå Ôåäåðàëüíîé àíòèìîíîïîëüíîé ñëóæáû (åãî òåððèòîðèàëüíîãî îðãàíà) î âêëþ÷åíèè õîçÿéñòâóþùåãî ñóáúåêòà â Ðååñòð ( èñêëþ÷åíèå èç Ðååñòðà) ìîæåò áûòü îáæàëîâàíî â ïîðÿäêå, ïðåäóñìîòðåííûì Çàêîíîì «Î êîíêóðåíöèè è îãðàíè÷åíèè ìîíîïîëèñòè÷åñêîé äåÿòåëüíîñòè íà òîâàðíûõ ðûíêàõ»,

Âîïðîñ îá èñêëþ÷åíèè õîçÿéñòâóþùåãî ñóáúåêòà èç Ðååñòðà ðàññìàòðèâàåòñÿ íà îñíîâàíèè åãî ìîòèâèðîâàííîãî çàÿâëåíèÿ èëè èíèöèàòèâå Ôåäåðàëüíîé àíòèìîíîïîëüíîé ñëóæáû (åãî òåððèòîðèàëüíîãî îðãàíà).

Ôåäåðàëüíàÿ àíòèìîíîïîëüíàÿ ñëóæáà îñóùåñòâëÿåò åæåãîäíî ïóáëèêàöèþ Ðååñòðà ïî ñîñòîÿíèþ íà ïåðâîå ÿíâàðÿ, â òîì ÷èñëå ñ èñïîëüçîâàíèåì îáùåðîññèéñêèõ ñðåäñòâ ìàññîâîé èíôîðìàöèè. Ìèíàêîâà Â. Ï. Êîììåð÷åñêîå ïðàâî: Ó÷åáíîå ïîñîáèå äëÿ ñòóäåíòîâ âñåõ ôîðì îáó÷åíèÿ ïî ñïåöèàëüíîñòÿì «Ýêîíîìèêà è óïðàâëåíèå íà ïðåäïðèÿòèè (â òîðãîâëå)», «Êîììåðöèÿ (òîðãîâîå äåëî) /Â. Ï. Ìèíàêîâà, — Âîðîíåæ: ÎÎÎ «Ãëàâðåêëàìà», 2009.-174ñ.

1.3 Ïîíÿòèå äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè è åãî çíà÷åíèå â òîðãîâîì îáîðîòå è êîììåð÷åñêîé äåÿòåëüíîñòè åãî ó÷àñòíèêîâ

Íàèëó÷øåé ôîðìîé îðãàíèçàöèè õîçÿéñòâåííûõ îòíîøåíèé îïòîâûõ ïðåäïðèÿòèé ñ îáñëóæèâàåìûìè òîðãîâûìè ïðåäïðèÿòèÿìè ïî ïðîäàæå òîâàðîâ ÿâëÿþòñÿ äîãîâîðû êóïëè-ïðîäàæè òîâàðîâ.

Äîãîâîð êóïëè ïðîäàæè ÿâëÿåòñÿ îäíèì èç îñíîâíûõ èíñòèòóòîâ ãðàæäàíñêîãî ïðàâà. ÃÊ ÐÔ îïðåäåëÿåò êóïëþ ïðîäàæó êàê ïîíÿòèå, îõâàòûâàþùåå âñå âèäû îáÿçàòåëüñòâ ïî îòäà÷å èìóùåñòâà çà óñòàíîâëåííóþ ñòîèìîñòü.

Äîãîâîð êóïëè ïðîäàæè (ï.1 ñò.454 ÃÊ ÐÔ) — ýòî ãðàæäàíñêî-ïðàâîâîé äîãîâîð, ïî êîòîðîìó îäíà ñòîðîíà — ïðîäàâåö, îáÿçóåòñÿ ïåðåäàòü òîâàð â ñîáñòâåííîñòü äðóãîé ñòîðîíå — ïîêóïàòåëþ, êîòîðûé â ñâîþ î÷åðåäü îáÿçóåòñÿ ïðèíÿòü ýòîò òîâàð è óïëàòèòü çà íåãî îïðåäåëåííóþ äåíåæíóþ ñóììó.

Äîãîâîð êóïëè ïðîäàæè èìååò øèðîêóþ îáëàñòü ïðèìåíåíèÿ è ìíîæåñòâî ðàçíîâèäíîñòåé, ïîýòîìó ÿâëÿåòñÿ îäíèì èç ñàìûõ ðàñïðîñòðàíåííûõ âèäîâ çàêëþ÷åíèÿ ñîãëàøåíèé. Âñå îíè èìåþò ðàçíóþ ñòåïåíü þðèäè÷åñêîé ïðîðàáîòêè è ïðåäóñìîòðåííûõ óñëîâèé, è ðåãóëèðóþòñÿ îáùèìè ïîëîæåíèÿìè î êóïëè ïðîäàæå è ñïåöèàëüíûì çàêîíîäàòåëüñòâîì. Îñíîâíûì åãî ñîäåðæàíèåì ÿâëÿåòñÿ ïåðåìåùåíèå ïðàâ íà ìàòåðèàëüíûå áëàãà îò îäíîãî âëàäåëüöà ê äðóãîìó. Âàæíîå çíà÷åíèå äîãîâîðà êóïëè ïðîäàæè ñîñòîèò â òîì, ÷òî îí ÿâëÿåòñÿ óíèâåðñàëüíîé ôîðìîé òîâàðíî-äåíåæíîãî îáìåíà. Äîãîâîð êóïëè ïðîäàæè äîëæåí ñîîòâåòñòâîâàòü äåéñòâóþùåìó çàêîíîäàòåëüñòâó è ñîäåðæàòü âñå íåîáõîäèìûå óñëîâèÿ ïî îòíîøåíèþ ê êîíêðåòíîé ñäåëêå.

Õàðàêòåðíûå îñîáåííîñòè äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè:

-ïðè îò÷óæäåíèè èìóùåñòâà ïîêóïàòåëü îáÿçàí âûïëàòèòü ïðîäàâöó ïîêóïíóþ öåíó â âèäå îïðåäåëåííîé äåíåæíîé ñóììû;

-ñìåíà ñîáñòâåííèêà èìóùåñòâà áåñïîâîðîòíà è îêîí÷àòåëüíà;

-îñíîâàíèåì èñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâà ïî ïåðåäà÷å èìóùåñòâà ÿâëÿåòñÿ âñòðå÷íîå óäîâëåòâîðåíèå â âèäå ïîêóïíîé öåíû. http://chelovekizakon.ru/

Ê ÷èñëó äîãîâîðîâ, ïðèçíàâàåìûõ â êà÷åñòâå îòäåëüíûõ âèäîâ äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè, îòíîñÿòñÿ äîãîâîðû:

— ðîçíè÷íîé êóïëè-ïðîäàæè;

— ïîñòàâêè òîâàðîâ;

— ïîñòàâêè òîâàðîâ äëÿ ãîñóäàðñòâåííûõ íóæä;

— êîíòðàêòàöèè;

— ýíåðãîñíàáæåíèÿ;

— ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè;

— ïðîäàæè ïðåäïðèÿòèÿ. Ìîðîçîâà Æ.À. Äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè è ïîñòàâêè: ó÷åò è íàëîãè (2-å èçä., ïåðåðàá. è äîï.) — Ì.: ÎÎÎ «Ñòàòóñ-Êâî 97», 2006.

Äîãîâîðû êóïëè ïðîäàæè çàêëþ÷àþòñÿ ïðè ñòàáèëüíûõ õîçÿéñòâåííûõ âçàèìîîòíîøåíèÿõ ñòîðîí è äîñòàòî÷íî êðóïíûõ ðåãóëÿðíûõ îáúåìàõ ïîñòàâîê.

 äîãîâîðå êóïëè-ïðîäàæè ñëåäóåò ïðåäóñìàòðèâàòü êîëè÷åñòâî, àññîðòèìåíò è ñðîêè ïîñòàâêè òîâàðîâ, ïîðÿäîê ïîñòàâêè, êà÷åñòâî è êîìïëåêòíîñòü òîâàðîâ, èìóùåñòâåííóþ îòâåòñòâåííîñòü ñòîðîí.

 ÷àñòíîñòè, â äîãîâîðàõ âàæíî ïðåäóñìîòðåòü ïîðÿäîê ïðåäñòàâëåíèÿ çàÿâîê íà òåêóùèé çàâîç òîâàðîâ, îòâåòñòâåííîñòü îïòîâûõ ïðåäïðèÿòèé çà êàæäûé ñëó÷àé íåâûïîëíåíèÿ çàÿâêè íà äîñòàâêó â ìàãàçèíû òîâàðîâ, ïðåäóñìîòðåííûõ àññîðòèìåíòíûì ïåðå÷íåì, à òàê æå îòâåòñòâåííîñòü ðîçíè÷íûõ òîðãîâûõ ïðåäïðèÿòèé çà êàæäûé ñëó÷àé íåïðåäñòàâëåíèÿ èëè íåñâîåâðåìåííîãî ïðåäñòàâëåíèÿ çàÿâêè íà äîñòàâêó (çàâîç) â ìàãàçèíû òîâàðîâ.  äîãîâîðå ñëåäóåò ïðåäóñìîòðåòü âîçìîæíîñòü öåíòðàëèçîâàííîé äîñòàâêè òîâàðîâ â ïîäñîðòèðîâàííîì âèäå íåïîñðåäñòâåííî â ðîçíè÷íûå òîðãîâûå ïðåäïðèÿòèÿ, ïîðÿäîê ëè÷íîé îòáîðêè òîâàðîâ ó ïîñòàâùèêà, ïîðÿäîê ðàñ÷åòîâ, öåíû, ïîðÿäîê îêàçàíèÿ îïòîâûõ òîðãîâûõ óñëóã è èõ ñòîèìîñòè, è äðóãèå óñëîâèÿ.

II. Ïðàêòè÷åñêàÿ ðàáîòà

Çàäàíèå

Ïî êîíñòèòóöèè ÐÔ óñòàíîâëåíèå îáùèõ ïðèíöèïîâ íàëîãîîáëîæåíèÿ, ðàçãðàíè÷åíèå ãîñóäàðñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè, êîîðäèíàöèÿ âíåøíåýêîíîìè÷åñêèõ ñâÿçåé Ðîññèéñêîé ôåäåðàöèè (ïîä÷åðêíèòå ïðàâèëüíûé îòâåò è àðãóìåíòèðóéòå åãî):

íàõîäèòñÿ â âåäåíèè Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè;

íàõîäèòñÿ â âåäåíèè ñóáúåêòîâ Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè;

íàõîäèòñÿ â ñîâìåñòíîì âåäåíèè Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè è ñóáúåêòîâ ÐÔ;

íå óðåãóëèðîâàíî.

Ñîãëàñíî ñò.72 ï.1 ïï. ã,è,î Êîíñòèòóöèè ÐÔ â ñîâìåñòíîì âåäåíèè Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè è ñóáúåêòîâ Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè íàõîäÿòñÿ: ðàçãðàíè÷åíèå ãîñóäàðñòâåííîé ñîáñòâåííîñòè, óñòàíîâëåíèå îáùèõ ïðèíöèïîâ íàëîãîîáëîæåíèÿ è ñáîðîâ â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, êîîðäèíàöèÿ ìåæäóíàðîäíûõ è âíåøíåýêîíîìè÷åñêèõ ñâÿçåé ñóáúåêòîâ Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, âûïîëíåíèå ìåæäóíàðîäíûõ äîãîâîðîâ Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè. Êîíñòèòóöèÿ Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè îò 12.12.1993ã., ñ êîììåíòàðèÿìè Êîíñòèòóöèîííîãî Ñóäà ÐÔ — 4-å èçä. — Ì.: ÈÍÔÐÀ — Ì, 2003. — 200 ñ.

Çàäà÷à

Ìåæäó ÎÎÎ «Àëüôà» è ÎÎÎ «Îìåãà» çàêëþ÷åí äîãîâîð ñòðîèòåëüíîãî ïîäðÿäà. ÎÎÎ «Àëüôà» (çàêàç÷èê) ïåðå÷èñëèëî ÎÎÎ «Îìåãà» (ïîäðÿä÷èê) àâàíñ (ïðåäîïëàòó çà ðàáîòû) â ñóììå $1000000. Ïîäðÿä÷èê íèêàêèõ ðàáîò ïî äîãîâîðó íå âûïîëíÿë. ×åðåç íåêîòîðîå âðåìÿ ðåøåíèåì ñóäà äîãîâîð ñòðîèòåëüíîãî ïîäðÿäà ïðèçíàí íåçàêëþ÷åííûì, ïîñêîëüêó íå ñîäåðæèò âñåõ ñóùåñòâåííûõ óñëîâèé äëÿ äàííîãî âèäà äîãîâîðîâ.

ÎÎÎ «Àëüôà» îáðàòèëàñü ê ÎÎÎ «Îìåãà» ñ òðåáîâàíèåì âîçâðàòèòü ñóììó àâàíñà. ÎÎÎ «Îìåãà» îòêàçûâàåòñÿ âîçâðàòèòü óêàçàííóþ ñóììó, ïîñêîëüêó ñ÷èòàåò åå ïîëó÷åííîé çàêîííî â ðàìêàõ äîãîâîðà ïîäðÿäà è ìîæåò íà÷àòü âûïîëíÿòü ñòðîèòåëüíûå ðàáîòû íà îáúåêòå â ñ÷åò ïîëó÷åííîé îò ÎÎÎ «Àëüôà» àâàíñà.

Êòî ïðàâ â äàííîé ñèòóàöèè?

 äàííîé ñèòóàöèè ïðàâ çàêàç÷èê, ò.ê. ñîãëàñíî ï.1. ñò. 381 ÃÊ ÐÔ ïðè ïðåêðàùåíèè îáÿçàòåëüñòâà äî íà÷àëà åãî èñïîëíåíèÿ ïî ñîãëàøåíèþ ñòîðîí ëèáî âñëåäñòâèå íåâîçìîæíîñòè èñïîëíåíèÿ çàäàòîê äîëæåí áûòü âîçâðàùåí. Ñîãëàñíî ï.1 ñò. 416 ÃÊ ÐÔ îáÿçàòåëüñòâî ïðåêðàùàåòñÿ íåâîçìîæíîñòüþ èñïîëíåíèÿ, åñëè îíà âûçâàíà îáñòîÿòåëüñòâîì, çà êîòîðîå íè îäíà èç ñòîðîí íå îòâå÷àåò.

Ñëîâàðíàÿ ðàáîòà

Äàéòå îïðåäåëåíèå ïîíÿòèÿì: êâîòà, ïàé, êàïèòàë, âåêñåëü, äâèæèìîå èìóùåñòâî, àóäèòîð, èïîòåêà, îïöèîí, ôüþ÷åðñíàÿ ñäåëêà, áðîêåð.

Êâîòà— (ëàò. quota — ÷àñòü) — 1) äîëÿ, ÷àñòü, ïàé, ïðèõîäÿùèåñÿ íà êàæäîãî èç ó÷àñòíèêîâ îáùåãî äåëà, 2) êîëè÷åñòâåííûå îãðàíè÷åíèÿ (ïðîèçâîäñòâà, ñáûòà, ïîòðåáëåíèÿ, ýêñïîðòà, èìïîðòà òîâàðîâ), ââîäèìûå íà îïðåäåëåííûé ïåðèîä âðåìåíè. Îãðàíè÷èòåëüíûå ìåðû íàçûâàþò êâîòèðîâàíèåì. Ñëîâàðü «Áîðèñîâ À.Á. Áîëüøîé ýêîíîìè÷åñêèé ñëîâàðü. — Ì.: Êíèæíûé ìèð, 2003. — 895 ñ.»

Ïàé — äåíåæíûé âçíîñ èëè äîëÿ â îáùåì êàïèòàëå ôèðìû, êîìïàíèè, îáùåñòâà, êîîïåðàòèâà, ïðèõîäÿùàÿñÿ íà äàííîå ôèçè÷åñêîå èëè þðèäè÷åñêîå ëèöî. Îò âåëè÷èíû Ï. çàâèñèò äîõîä, äèâèäåíäû, ïîëó÷àåìûå ïàéùèêîì, è òà ÷àñòü èìóùåñòâà èëè äåíåæíûõ ñðåäñòâ, êîòîðûå îí ïîëó÷àåò ïðè ëèêâèäàöèè êîìïàíèè. Ïàåâûå âçíîñû îáðàçóþò ïàåâîé ôîíä êîìïàíèè, êîîïåðàòèâà. Ï. ôèêñèðóåòñÿ â ïàåâîì ñâèäåòåëüñòâå. Ñëîâàðü «Áîðèñîâ À.Á. Áîëüøîé ýêîíîìè÷åñêèé ñëîâàðü. — Ì.: Êíèæíûé ìèð, 2003. — 895 ñ.»

Êàïèòàë — (ëàò. capitalis — ãëàâíûé) — â øèðîêîì ñìûñëå — ýòî âñå, ÷òî ñïîñîáíî ïðèíîñèòü äîõîä, èëè ðåñóðñû, ñîçäàííûå ëþäüìè äëÿ ïðîèçâîäñòâà òîâàðîâ è óñëóã.  áîëåå óçêîì ñìûñëå — ýòî âëîæåííûé â äåëî, ðàáîòàþùèé èñòî÷íèê äîõîäà â âèäå ñðåäñòâ ïðîèçâîäñòâà (ôèçè÷åñêèé Ê.). Ïðèíÿòî ðàçëè÷àòü îñíîâíîé Ê., ïðåäñòàâëÿþùèé ÷àñòü êàïèòàëüíûõ ñðåäñòâ, ó÷àñòâóþùóþ â ïðîèçâîäñòâå â òå÷åíèå ìíîãèõ öèêëîâ, è îáîðîòíûé Ê., ó÷àñòâóþùèé è ïîëíîñòüþ ðàñõîäóåìûé â òå÷åíèå îäíîãî öèêëà. Ïîä äåíåæíûì Ê. ïîíèìàþò äåíåæíûå ñðåäñòâà, ñ ïîìîùüþ êîòîðûõ ïðèîáðåòàåòñÿ ôèçè÷åñêèé Ê. Òåðìèí «êàïèòàë», â çíà÷åíèè «êàïèòàëüíûå âëîæåíèÿ ìàòåðèàëüíûõ è äåíåæíûõ ñðåäñòâ â ýêîíîìèêó, â ïðîèçâîäñòâî» íàçûâàþò òàêæå êàïèòàëîâëîæåíèÿìè, èëè èíâåñòèöèÿìè. Ñëîâàðü «Áîðèñîâ À.Á. Áîëüøîé ýêîíîìè÷åñêèé ñëîâàðü. — Ì.: Êíèæíûé ìèð, 2003. — 895 ñ.»

Âåêñåëü — (îò íåì. Wechsel — îáìåí) — öåííàÿ áóìàãà â âèäå äîëãîñðî÷íîãî îáÿçàòåëüñòâà, ñîñòàâëåííîãî â ïèñüìåííîì âèäå ïî îïðåäåëåííîé ôîðìå. Âåêñåëü äàåò ëèöó, êîòîðîìó îí âûäàí (êðåäèòîðó, çàèìîäàâöó), èìåíóåìîìó âåêñåëåäåðæàòåëåì, áåçóñëîâíîå, ïîääåðæèâàåìîå çàêîíîì ïðàâî íà ïîëó÷åíèå (âîçâðàò) ïðåäîñòàâëåííîãî èì íà ôèêñèðîâàííûé ñðîê è íà îïðåäåëåííûõ óñëîâèÿõ äåíåæíîãî äîëãà. Ðàçëè÷àþò: ïðîñòîé âåêñåëü, êîòîðûé óäîñòîâåðÿåò îáÿçàòåëüñòâî çàåìùèêà, âåêñåëåäàòåëÿ, óïëàòèòü çàèìîäàâöó, âåêñåëåäåðæàòåëþ, ïîëîæåííûé ê âîçâðàòó äîëã â îãîâîðåííûé ñðîê; ïåðåâîäíûé âåêñåëü, èìåíóåìûé òðàòòîé, êîòîðûé âûïèñûâàåòñÿ âåêñåëåäåðæàòåëåì (òðàññàíòîì) â âèäå ïèñüìåííîãî ïîðó÷åíèÿ, ïðèêàçà âåêñåëåäàòåëþ (òðàññàòó) çàïëàòèòü çàèìñòâîâàííóþ ñóììó ñ ïðîöåíòàìè òðåòüåìó ëèöó (ðåìèòåíòó). Òåì ñàìûì ðåìèòåíò ñòàíîâèòñÿ íîâûì âåêñåëåäåðæàòåëåì. Íàïðèìåð, êðåäèòîð À ïðåäîñòàâèë äåíüãè â äîëã Á, íî ïåðåâåë ïîëó÷åííûé îò Á âåêñåëü íà èìÿ òðåòüåãî ëèöà — Â, êîòîðîìó Á è äîëæåí âåðíóòü äîëã.  äàííîé ñèòóàöèè À — ïåðâè÷íûé âåêñåëåäåðæàòåëü, òðàññàíò, Á — âåêñåëåäàòåëü, òðàññàò, à  — âòîðè÷íûé âåêñåëåäåðæàòåëü, ðåìèòåíò; áåçóñëîâíûé âåêñåëü — âåêñåëü, ïîäëåæàùèé îïëàòå íàëè÷íûìè ïî ïðåäúÿâëåíèè; áðîíçîâûé âåêñåëü — «äóòûé», íå èìåþùèé òîâàðíîãî ïîêðûòèÿ è íèêàêîé öåííîñòè âåêñåëü, âûñòàâëÿåìûé ïðåäïðèíèìàòåëÿìè äðóã äðóãó ñ öåëüþ ïîëó÷åíèÿ áàíêîâñêèõ ññóä; ãàðàíòèéíûé âåêñåëü — âåêñåëü, âûäàííûé â îáåñïå÷åíèå õîçÿéñòâåííîé ñäåëêè áåç ïîëó÷åíèÿ âåêñåëåäåðæàòåëåì îò âåêñåëåäàòåëÿ óêàçàííîé â íåì ñóììû; äîìèöèëèðîâàííûé âåêñåëü — âåêñåëü ñ îãîâîðêîé î òîì, ÷òî îí ïîäëåæèò îïëàòå òðåòüèì ëèöîì — äîìèöèëèàíòîì ïî ìåñòó æèòåëüñòâà ïëàòåëüùèêà ëèáî â äðóãîì óêàçàííîì ìåñòå; êàçíà÷åéñêèé âåêñåëü — âåêñåëü, âûïóñêàåìûé ãîñóäàðñòâîì äëÿ ïîêðûòèÿ ñâîèõ ðàñõîäîâ; êîììåð÷åñêèé âåêñåëü — âåêñåëü, âûäàâàåìûé çàåìùèêîì ïîä çàëîã òîâàðà; îïðîòåñòîâàííûé âåêñåëü — âåêñåëü, ïî êîòîðîìó íîòàðèàëüíî óäîñòîâåðåí âåêñåëåäåðæàòåëåì îòêàç äîëæíèêà îò îïëàòû; ïåðâîêëàññíûé âåêñåëü — âåêñåëü, ó÷èòûâàåìûé ïî âåëè÷èíå, áëèçêîé ê åãî íîìèíàëó; ïðåäúÿâèòåëüñêèé âåêñåëü — ïîäëåæèò îïëàòå íåìåäëåííî ïî òðåáîâàíèþ ïðåäúÿâèòåëÿ; ñðî÷íûé âåêñåëü — ñ ôèêñèðîâàííûì ñðîêîì; òîâàðíûé âåêñåëü — âåêñåëü, âûäàííûé ïîä îïëàòó òîâàðà â ñîîòâåòñòâèè ñ òîðãîâûì êîíòðàêòîì, ôîðìà êîììåð÷åñêîãî êðåäèòà; ôèíàíñîâûé âåêñåëü — âåêñåëü, âûäàâàåìûé îäíèì áàíêîì äðóãîìó áàíêó äëÿ ïîëó÷åíèÿ âçàìåí íåãî äåíåã; ÷àñòíûé âåêñåëü — âåêñåëü, âûïèñûâàåìûé ÷àñòíûì ëèöîì. Ðàéçáåðã Á. À., Ëîçîâñêèé Ë. Ø., Ñòàðîäóáöåâà Å. Á. Ñîâðåìåííûé ýêîíîìè÷åñêèé ñëîâàðü. 5-å èçä., ïåðåðàá. è äîï. — Ì.: ÈÍÔÐÀ-Ì, 2007. — 495 ñ. — (Á-êà ñëîâàðåé «ÈÍÔÐÀ-Ì»).

Äâèæèìîñòü — èìóùåñòâåííûå öåííîñòè, íå ñâÿçàííûå íåïîñðåäñòâåííûì îáðàçîì ñ çåìëåé è íå ïðèêðåïëåííûå ê íåé (â ïðîòèâîïîëîæíîñòü íåäâèæèìîñòè). Ýòî ïîäâèæíûå, ïåðåìåùàåìûå âåùè ëèáî òå, êîòîðûå ñïîñîáíû ïåðåäâèãàòüñÿ ñàìè (òðàíñïîðò, ñêîò), äåíüãè, öåííûå áóìàãè, ïåðåìåùåíèå êîòîðûõ íå ïðèâîäèò ê ñóùåñòâåííîìó èçìåíåíèþ èõ ñâîéñòâ. http://www.slovarnik.ru/

Àóäèòîð — (îò ëàò. auditor — ñëóøàòåëü) — äîâåðåííîå ëèöî, îñóùåñòâëÿþùåå àóäèò, ïðîâåðÿþùåå ôèíàíñîâî-õîçÿéñòâåííóþ äåÿòåëüíîñòü ôèðì, ïðåäïðèÿòèé, àêöèîíåðíûõ îáùåñòâ.  êà÷åñòâå àóäèòîðîâ ìîãóò âûñòóïàòü êâàëèôèöèðîâàííûå ñïåöèàëèñòû, ïðîôåññèîíàëû, èìåþùèå ñïåöèàëüíóþ ëèöåíçèþ èëè ÿâëÿþùèåñÿ ðàáîòíèêàìè àóäèòîðñêèõ ñëóæá, ôèðì. Àóäèòîðñêèå ôèðìû ñîçäàþòñÿ ñïåöèàëüíî äëÿ ïðîâåäåíèÿ àóäèòà, ïîëó÷àþò îôèöèàëüíûå ïðàâà íà àóäèòîðñêóþ äåÿòåëüíîñòü. Àóäèòîðû âûñòóïàþò íå òîëüêî â ðîëè ïðîâåðÿþùèõ, íî è â êà÷åñòâå àíàëèòèêîâ-êîíñóëüòàíòîâ. Àóäèòîðñêèå óñëóãè îòíîñÿòñÿ ê ÷èñëó ïëàòíûõ è îêàçûâàþòñÿ çàèíòåðåñîâàííûì ëèöàì íà êîììåð÷åñêîé îñíîâå. Ðàéçáåðã Á. À., Ëîçîâñêèé Ë. Ø., Ñòàðîäóáöåâà Å. Á. Ñîâðåìåííûé ýêîíîìè÷åñêèé ñëîâàðü. 5-å èçä., ïåðåðàá. è äîï. — Ì.: ÈÍÔÐÀ-Ì, 2007. — 495 ñ. — (Á-êà ñëîâàðåé «ÈÍÔÐÀ-Ì»).

Èïîòåêà — (ãðå÷. hypotheke — çàêëàä, çàëîã) çàëîã ïðåäïðèÿòèÿ, ñòðîåíèÿ, çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ èëè èíîãî îáúåêòà, íåïîñðåäñòâåííî ñâÿçàííîãî ñ çåìëåé, âìåñòå ñ ñîîòâåòñòâóþùèì çåìåëüíûì ó÷àñòêîì èëè ïðàâîì ïîëüçîâàíèÿ èì. È. ïðåäñòàâëÿåò òàêîé âèä çàëîãà, ïðè êîòîðîì çàêëàäûâàåìîå èìóùåñòâî íå ïåðåäàåòñÿ â ðóêè êðåäèòîðà, à îñòàåòñÿ ó äîëæíèêà. Ïîä È. ïîíèìàþò òàêæå çàêëàäíóþ è äîëã ïî èïîòå÷íîìó êðåäèòó. È. ïðåäîñòàâëÿåò êðåäèòîðó-çàëîãîäåðæàòåëþ ïðàâî ïðåèìóùåñòâåííîãî óäîâëåòâîðåíèÿ åãî òðåáîâàíèé ê äîëæíèêó-çàëîãîäàòåëþ â ïðåäåëàõ ñóììû çàðåãèñòðèðîâàííîãî çàëîãà. Äëÿ È. õàðàêòåðíû: âîçìîæíîñòü ïîëó÷åíèÿ ïîä çàëîã îäíîãî è òîãî æå èìóùåñòâà — äîáàâî÷íûõ èïîòå÷íûõ ññóä ïîä âòîðóþ, òðåòüþ è ò.ä. çàêëàäíûå; îáÿçàòåëüíàÿ ðåãèñòðàöèÿ çàëîãà â çåìåëüíûõ êíèãàõ.  ñëó÷àå íåïëàòåæåñïîñîáíîñòè äîëæíèêà óäîâëåòâîðåíèå òðåáîâàíèé êðåäèòîðà ïðîèçâîäèòñÿ èç âûðó÷êè îò ðåàëèçîâàííîãî èìóùåñòâà â ïîðÿäêå î÷åðåäíîñòè ðåãèñòðàöèè çàëîãà. Ñëîâàðü «Áîðèñîâ À.Á. Áîëüøîé ýêîíîìè÷åñêèé ñëîâàðü. — Ì.: Êíèæíûé ìèð, 2003. — 895 ñ.»

Îïöèîí (íåì. Option îò ëàò. optio (optionis) — âûáîð) — 1) ïðàâî âûáîðà ñïîñîáà, ôîðìû, îáúåìà, òåõíèêè èñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâà, ïðåäîñòàâëåííîå îäíîé èç ñòîðîí óñëîâèÿìè äîãîâîðà (êîíòðàêòà), èëè ïðàâî îòêàçà îò èñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâà ïðè îáñòîÿòåëüñòâàõ, îáóñëîâëåííûõ äîãîâîðîì, êàê ïðàâèëî, çà îïðåäåëåííóþ ïëàòó; 2) ïðåäâàðèòåëüíîå ñîãëàøåíèå, êîòîðîå ïðåäîñòàâëÿåò îäíîé èç ñòîðîí, çàêëþ÷àþùèõ áèðæåâóþ ñäåëêó êóïëè-ïðîäàæè, ïðàâî âûáèðàòü ìåæäó àëüòåðíàòèâíûìè óñëîâèÿìè äîãîâîðà, â ÷àñòíîñòè ïðàâî ïîêóïàòü èëè ïðîäàâàòü öåííûå áóìàãè â çàðàíåå óñòàíîâëåííîì îáúåìå ïî òâåðäîé öåíå â òå÷åíèå òîãî èëè èíîãî ñðîêà èëè îòêàçàòüñÿ îò åå ñîâåðøåíèÿ. Î. áûâàþò äâóõ âèäîâ: Î. ïðîäàæè è Î. ïîêóïêè. Î., èñïîëíåííûé â ëþáîé äåíü äî èñòå÷åíèÿ ñðîêà êîíòðàêòà, íàçûâàåòñÿ «àìåðèêàíñêèì»’, Î., èñïîëíåííûé â äåíü èñòå÷åíèÿ ñðîêà êîíòðàêòà, íàçûâàåòñÿ «åâðîïåéñêèì». Î. ó÷èòûâàþòñÿ íà ñ÷åòå 58 «Êðàòêîñðî÷íûå ôèíàíñîâûå âëîæåíèÿ» èëè 06 «Äîëãîñðî÷íûå ôèíàíñîâûå âëîæåíèè». Ðåàëèçàöèÿ öåííûõ áóìàã ïî Î. ó÷èòûâàåòñÿ ÷åðåç ñ÷åò 48 «Ðåàëèçàöèÿ ïðî÷èõ àêòèâîâ»; 3) ïðåäîñòàâëÿåìîå êîìïàíèÿìè ñâîèì âûñøèì ñëóæàùèì ïðàâî ïîêóïêè àêöèé ïî òâåðäîé öåíå; 4) ïðåäâàðèòåëüíîå ñîãëàøåíèå î çàêëþ÷åíèè äîãîâîðà â áóäóùåì â ñðîêè, îáóñëîâëåííûå ñòîðîíàìè. Ñëîâàðü «Áîðèñîâ À.Á. Áîëüøîé ýêîíîìè÷åñêèé ñëîâàðü. — Ì.: Êíèæíûé ìèð, 2003. — 895 ñ.»

Ôüþ÷åðñíàÿ ñäåëêà — ñäåëêà íà ïîêóïêó èëè ïðîäàæó ôèíàíñîâûõ èíñòðóìåíòîâ èëè òîâàðîâ íà áèðæàõ ïðè óñëîâèè èõ ïîñòàâêè â áóäóùåì. Ñëîâàðü «Áîðèñîâ À.Á. Áîëüøîé ýêîíîìè÷åñêèé ñëîâàðü. — Ì.: Êíèæíûé ìèð, 2003. — 895 ñ.»

Áðîêåð — (àíãë. broker) — ëèöî, áèðæåâîé ðàáîòíèê, ó÷àñòíèê ðûíêà, àãåíò ðûíî÷íûõ îòíîøåíèé, âûñòóïàþùèé â ðîëè ïîñðåäíèêà ìåæäó ïðîäàâöàìè è ïîêóïàòåëÿìè òîâàðîâ, öåííûõ áóìàã, âàëþòû. Áðîêåðû ñïîñîáñòâóþò çàêëþ÷åíèþ òîðãîâûõ ñäåëîê, «ñîåäèíÿÿ» ìåæäó ñîáîé ïîêóïàòåëåé è ïðîäàâöîâ. Áðîêåðû äåéñòâóþò ïî ïîðó÷åíèþ ñâîèõ êëèåíòîâ è çà èõ ñ÷åò, ïîëó÷àÿ ïëàòó èëè âîçíàãðàæäåíèå â âèäå êîìèññèîííûõ ïðè çàêëþ÷åíèè ñäåëêè.  ðîëè áðîêåðà ìîãóò âûñòóïàòü îòäåëüíûå ëèöà, ôèðìû, îðãàíèçàöèè. Ðàéçáåðã Á. À., Ëîçîâñêèé Ë. Ø., Ñòàðîäóáöåâà Å. Á. Ñîâðåìåííûé ýêîíîìè÷åñêèé ñëîâàðü. 5-å èçä., ïåðåðàá. è äîï. — Ì.: ÈÍÔÐÀ-Ì, 2007. — 495 ñ. — (Á-êà ñëîâàðåé «ÈÍÔÐÀ-Ì»).

Ñïèñîê èñïîëüçîâàííîé ëèòåðàòóðû

1. Êîíñòèòóöèÿ Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè îò 12.12.1993ã., ñ êîììåíòàðèÿìè Êîíñòèòóöèîííîãî Ñóäà ÐÔ — 4-å èçä. — Ì.: ÈÍÔÐÀ — Ì, 2003. — 200 ñ.

2. Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ ÐÔ (÷àñòè ïåðâàÿ, âòîðàÿ è òðåòüÿ). Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ ÐÑÔÑÐ (äåéñòâóþùàÿ ÷àñòü): Ïî ñîñòîÿíèþ íà 20 îêòÿáðÿ 2006ã. — Íîâîñèáèðñê: Ñèá. óíèâ. èçä -âî, 2006. — 496ñ. — (Êîäåêñû è çàêîíû Ðîññèè)

3. Áîðèñîâ À.Á. Áîëüøîé ýêîíîìè÷åñêèé ñëîâàðü. — Ì.: Êíèæíûé ìèð, 2003. — 895 ñ.

4. Êîììåð÷åñêîå (òîðãîâîå) ïðàâî: Ó÷åáíèê / Ïîä ðåä. Þ.Å. Áóëàòåöêîãî è Â.À. ßçåâà. — Ì.: ÈÄ ÔÁÊ — ÏÐÅÑÑ, 2002

5. Ìèíàêîâà Â.Ï. Êîììåð÷åñêîå ïðàâî: Ó÷åáíîå ïîñîáèå äëÿ ñòóäåíòîâ âñåõ ôîðì îáó÷åíèÿ ïî ñïåöèàëüíîñòÿì «Ýêîíîìèêà è óïðàâëåíèå íà ïðåäïðèÿòèè (â òîðãîâëå)», «Êîììåðöèÿ (òîðãîâîå äåëî) /Â.Ï. Ìèíàêîâà, — Âîðîíåæ: ÎÎÎ «Ãëàâðåêëàìà», 2009.-174ñ.

6. Ìîðîçîâà Æ.À. Äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè è ïîñòàâêè: ó÷åò è íàëîãè (2-å èçä., ïåðåðàá. è äîï.) — Ì.: ÎÎÎ «Ñòàòóñ-Êâî 97», 2006.

7. Ñëîâàðü. Ðàéçáåðã Á.À., Ëîçîâñêèé Ë.Ø., Ñòàðîäóáöåâà Å.Á. Ñîâðåìåííûé ýêîíîìè÷åñêèé ñëîâàðü. 5-å èçä., ïåðåðàá. è äîï. — Ì.: ÈÍÔÐÀ-Ì, 2007. — 495 ñ. — (Á-êà ñëîâàðåé «ÈÍÔÐÀ-Ì»).

8. Ýëåêòðîííàÿ èíôîðìàöèîííî-ïðàâîâàÿ áàçà «Ãàðàíò».

9. http://chelovekizakon.ru/

10. http://www.slovarnik.ru/

Сделки с недвижимостью: понятие и виды | Новостройки

Для того чтобы изменить или прекратить своё право на недвижимое имущество, лицу необходимо совершить сделку – целенаправленные, осознанные действия граждан или юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей в отношении конкретного объекта недвижимого имущества.

Целью сделок с недвижимостью, как следует из самого определения, является изменение права собственности на него – это может быть приобретение такого права, либо вовсе его прекращение и передача прав и обязанностей другому лицу.

Для того, чтобы сделка была признана органами государственной власти действительной, необходимо соблюдать ряд условий: законность действий сторон и содержания самой сделки; лица, совершающие сделку, должны быть правоспособными и дееспособными; выражаемые волеизъявления сторон должно совпадать с их волей; форма сделки, установленная законом, должна соблюдаться в обязательном порядке.

Нарушение хотя бы одного из вышеперечисленных условий повлечёт недействительность (ничтожность) сделки.

Гражданский кодекс РФ признает ничтожной сделку, которая:

  • совершалась с целью, противоречащей основам российского правопорядка и нормам нравственности;
  • волеизъявление сторон сделки не совпадет с их реальной волей;
  • заключалась с нарушением формы, установленной законом, и не были соблюдены требования об обязательной государственной регистрации сделки;
  • действия одной из сторон выходят за пределы её правоспособности, либо дееспособности, либо лицо вовсе не обладает таковым признаком.

Сделки могут быть совершены в двух формах – письменной и устной.

Устная сделка может быть совершена только в том случае, если такое позволяет закон, сама сделка исполняется при её совершении, либо сделка имеет предварительный характер – в дальнейшем заключается письменная сделка.

При письменной форме сделки обязательно необходим документ, удостоверяющий права и личности сторон, а также их подписи. Все сделки с недвижимостью заключаются только в письменном виде, и подлежат обязательной государственной регистрации.

Все операции с недвижимостью можно разделить на три вида:

1) Когда в результате происходит смена собственника (купля-продажа, наследование, реализация обязательств, приватизация, рента, обмен и мена, изъятие земельного участка и снос постройки);

2) В результате сделки изменяется состав собственников (акционирование, раздел имущества, изменение состава субъектов при ликвидации организации, внесение имущества в уставной каптал компании, долевое строительство, оформление кредита под залог недвижимости, расселение квартиры (касается коммуналок));

3) После совершения сделки добавляются иные субъекты прав (процесс инвестирования, строительство и реконструкция, передача имущества в доверительное управление, хозяйственное ведение; аренда, введение и отмена сервитутов, страхование имущества).

Необходимо обратить внимание на самые распространённые сделки с недвижимостью. Одной из них является купля-продажа недвижимого имущества.

По такой сделке одна из сторон – продавец — обязуется передать в собственность другой стороне – покупателю – объект недвижимого имущества, а покупатель в свою очередь обязан принять это имущество и уплатить за него цену, определённую договором.

В качестве субъектов отношений купли-продажи могут выступать как граждане, так и юридические лица. Договор купли-продажи заключается обязательно в письменном виде, подлежит государственной регистрации. Несоблюдение указанных требований законодательства ведёт к недействительности сделки.

Согласно договору купли-продажи недвижимости, у продавца существует право требовать оплаты имущества в размере, который установлен в договоре; но при этом возникает и обязанность передать объект недвижимости покупателю в том виде, который указан в договоре, причём никаких притязаний со стороны третьих лиц на него быть не должно (если только покупатель заранее был уведомлен с обременениями и согласен на них). В том случае, если на имущество имелись обременения, о которых продавец умолчал и в итоге покупатель понёс убытки, то продавец обязан возместить покупателю весь ущерб.

Покупатель в соответствии с договором купли-продажи имеет право требовать от продавца передачу указанного объекта недвижимости, а также уменьшение цены объекта либо расторжения договора вовсе, если на недвижимость наложены обременения, либо он не соответствует своему описанию в договоре. У покупателя также существуют обязанности, и прежде всего это обязанность принять объект недвижимости и уплатить за него установленную договором цену.

Как правило, сделки купли-продажи недвижимости осуществляются либо в индивидуальном порядке, либо в виде публичных торгов, которые проводятся либо в форме конкурса, либо в виде аукциона.

Разница между указанными видами торгов следующая: при аукционе объект продаётся тому покупателю, который предложил максимальную цену за него; конкурс же предусматривает, что помимо цены покупатель должен соблюдать ряд условий по отношению к объекту недвижимости и пользованию им.

Обмен недвижимого имущества также является распространённой сделкой в РФ

Согласно договору мену каждая сторона обязана передать в собственность другой стороне объект недвижимости в обмен на другой объект. В качестве субъектов договора мены могут выступать как юридические, так и физические лица. При совершении сделки – мены или обмена – обязательно оценивается имущество.

Если стоимость меняемых объектов не совпадает, то есть они являются неравноценными, то та сторона, которая предлагает более низкий по цене объект недвижимости, обязана оплатить разницу в стоимостном выражении.

Право собственности на объекты недвижимого имущества, которые подлежат передачу по договору мены, переходит к сторонам сделки в один момент после исполнения этими сторонами своих обязательств по передаче недвижимости.

В отношении недвижимого имущества обмен могут совершать не только собственники объектов: также наниматели, которые являются одновременно пользователями помещений при наличии необходимых разрешительных документов вправе обменять жилое помещение на равноценное.

Распространённой сделкой с недвижимостью на одноимённом рынке является аренда имущества.

Согласно договору аренды, одна сторона (арендодатель, который является собственником объекта недвижимости либо уполномоченным лицом) обязуется передать другой стороне (арендатору) недвижимое имущество во временное владение и пользование за определённую плату – арендную плату, размер которой также устанавливается условиями договора.

Договор заключается в письменном виде, и если срок его действия более одного года – необходимо регистрировать сделку. При переходе права собственности на объект аренды, обязательства договора следуют за имуществом, не меняются и сам договор не расторгается.

Арендатор обязан использовать имущество только по его прямому назначению, не может им распоряжаться, сдавать в субаренду. Также основной обязанностью арендатора является своевременная и полная уплата арендной платы.

Если недвижимое имущество располагается на земельном участке, то арендные права переходят и на него на тех же условиях договора.

Помимо аренды в гражданском праве в отношении недвижимого имущества существует такое понятие как найм. Оно применимо только в отношении жилого помещения, по большому счёту дублирует положения аренды.

Даже если нанимателем является юридическое лицо, использовать полученное в найм жилое помещение оно может только для проживания в нём граждан.

Существует также социальный найм – предоставление изолированных жилых помещений нуждающимся гражданам на условиях оплаты ими коммунальных услуг.

Дарение недвижимости

Ещё одной разновидностью сделок с недвижимостью является дарение, в соответствии с которым одна сторона – даритель безвозмездно передаёт другой стороне — одаряемому – объект недвижимого имущества в собственность.

Также договор дарения может предусматривать освобождение одаряемого от имущественных требований или обязанностей перед третьими лицами. В качестве субъектов по договору дарения также выступают юридические и физические лица.

Невозможно подарить объект недвижимости, находящийся в совместной собственности, без согласия всех владельцев такого имущества.

Также ограничения по дарению существуют у юридических лиц, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления – дарить такую недвижимость можно только с согласия собственника. Одаряемый вправе отказаться от сделки и недвижимости, также и даритель может отменить договор дарения в том случае, если одаряемый причиняет вред подаренному имуществу, либо покушался на жизнь и здоровье дарителя.

Рента – весьма специфическая сделка в гражданских правоотношениях.

Согласно договору ренты, одна сторона – получатель ренты и собственник объекта недвижимости, обязуется передать его в собственность другой стороне – плательщику ренты, а тот в обмен обязан выплачивать получателю ренты установленную договором денежную сумму, либо иным способом содержать получателя ренты.

У получателя ренты уже более нет права собственности на переданный объект недвижимости, однако, за ним сохраняется право залога на него. Договор ренты заключается обязательно в письменном виде, удостоверяется у нотариуса и регистрируется в государственных уполномоченных органах.

Рента является обременением недвижимого имущества, будь то квартира или земля, предприятие либо иной имущественный комплекс. Если обременённое имущество впоследствии перепродаётся, то обязательства по договору ренты переходят на нового собственника имущества. При этом на лице, которое передало недвижимое имущество, обременённое рентой, несёт субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты в том случае, если условия договора будут нарушены.

Рента делится на несколько видов:

  • постоянная рента, выплачиваемая в бессрочном порядке в денежной форме, либо путём предоставления вещей (в натуре), выполнения работ, оказания услуг, которые в стоимостном выражении равны сумме договора ренты. Выплачивается такая рента периодами, которые также устанавливаются условиями договора.
  • пожизненная рента, выплачиваемая в течение всей жизни получателя ренты. Ежемесячная денежная сумма на содержание получателя ренты не может быть меньше одной минимальной заработной платы труда, установленной в регионе.
  • пожизненное содержание с иждивением, которое предусматривает установление фиксированной суммы ренты – суммы содержания получателя, которая должна быть выплачена ему. Выплачиваться она может также периодически.

Похожие темы: Оспоримые, мниные и ничтожные сделки с недвижимостью.

Виды сделок с недвижимостью

Виды сделок с недвижимостью

В целостном контексте Гражданско-правовых отношений выделяется способ перехода прав на объекты в результате имущественных соглашений.

Она регламентирована главой 9 ГК РФ. Рынок недвижимости подвержен этому типу отношений.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону Москва и область: 

+7 (499) 110-93-68

Остальные регионы: 

+8 (800) 550-59-06

Понятие действительных сделок в гражданском праве

Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.

Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.

Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.

Недействительные прецеденты делят на виды:

  1. Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
  2. Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.

Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

Последствия ожидаемы для обеих сторон и планируются ими. Действительные сделки многочисленны, что делит их на виды и подвиды, по различию характерных свойств.

Действительные сделки

Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:

  1. По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
  2. По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
  3. По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
  4. В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
  5. По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
  6. По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
  7. По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.

Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.

Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.

Субъект волеизъявляет собственное участие в имущественной процедуре, направленной на управление объектом.

Основные виды сделок с недвижимостью

Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.

Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.

Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:

В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.

Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.

Договоры и односторонние сделки

Субъектом договорных отношений признаются стороны, участвующие в принятии совместного решения в отношении конкретного объекта недвижимости. Если в процедуре участвует две или более, сторон, правоотношения оформляют договором (с.154 ГК РФ).

Договор даёт право считать сделку состоявшейся и провоцирует наступление правовых последствий, цели которых определились при планировании. Отношения, возникающие при его составлении, ориентированы на условия рынка и характер законодательного регламента. Кроме того они различаются по виду имущественной процедуры, совершаемой в отношении объекта.

Договор составляется в зависимости от целей сторон. Если одна сторона покупает объект, договор укладывается в рамки купли-продажи. В этом случае взамен возникновения права на владение объектом, покупатель передаёт обозначенную соглашением денежную сумму.

Мена требует предоставить взамен равноценный объект или компенсировать разницу в цене между объектами, в денежном выражении.

Дарение происходит односторонне, в адрес одаряемого лица. Но этот вид отношений оформляется договором, так как одаряемый субъект, хоть и пассивно, но участвует в процессе. Его волеизъявление допустимо выражать в отказе от подписания дарственной. Принятие имущества в дар – вид двусторонних отношений.

Аренда, ссуда, рента, тоже оформляются договором. Если одна сторона представлена несколькими физическими (юридическими) лицами, договор становится многосторонним. При этом правовая основа остаётся неизменной, равной двустороннему соглашению.

Особняком стоят в этой цепочке имущественных действий односторонние сделки, которые определены как завещания.

Здесь изъявляется непосредственная воля одной стороны, переданная через доверенное лицо – нотариуса или душеприказчика.

Способы имущественных правоотношений чаще носят возмездный характер. Субъекты взаимодействия обмениваются юридически значимыми ценностями.

В обмен на объект недвижимости передаются:

  • денежные средства;
  • другой объект или равноценное имущество;
  • оказываемые услуги;
  • совокупность таковых.

Безвозмездны дарение и ссуда. Эти условия становятся базовыми для данного вида соглашений. При их не исполнении, правовая основа сделки становится ничтожной. К этому виду правоотношений можно было бы отнести и завещание. Но это будет не совсем верно. Ведь при завещании субъект, вступающий в наследство, наследует также неисполненные обязательства наследодателя.

Иногда принимает к исполнению непосредственный завещательный отказ.

Это говорит о критериях, по которым наследование стоит отнести к возмездным способам отношений.

Консенсуальные и реальные

Соглашения, которые вступают в силу после подписания сторонами в режиме реального времени, установленного датой в положении контракта, называются реальными.

Это стандартные виды процедур, которые поэтапно передают имущественные права от одного владельца к другому. Этапами здесь становятся юридические действия, продвигающие процессы прекращения и возникновения прав на недвижимость между взаимодействующими субъектами.

Завершающим этапом становится внесение записи о проведённом инциденте в Государственный кадастр недвижимости (ГКН), после которого допускается распоряжение переданным имуществом.

Консенсуальные отношения определены не реальными временными рамками с достоверно установленной датой, а событием, которое неизвестно когда произойдёт.

При этом достоверно, что обозначенное событие произойдёт без сомнения. Ярким примером выступают завещания, которые назначают передачу имущества на момент смерти завещателя.

К такому типу сделок относят аренду, ссуду или ренту, если стороны вправе прервать в связи со смертью одного участника, либо путём переуступки права. Их допустимо составлять на период длительного отсутствия, владельцев недвижимости или регламентировать интересами третьих лиц, которые связаны с объективными причинами.

К консенсуальным правоотношениям прибегают при составлении брачных контрактов. Некоторые способы составления дарственных на недвижимость допускают их передачу к моменту свадьбы или рождения наследника.

Если дарственная составляется в адрес малолетнего ребёнка, допуская вступление в силу в момент наступления возрастной дееспособности, она не несёт консенсуального характера. День наступления 18 (14-16) лет требуется высчитать достоверно и включить в срок действия дарственной, отодвинув её вступление в силу на дату восемнадцатилетния одаряемого лица (см. Жилье на ребенка).

Каузальные и абстрактные

Для проведения каузальной имущественной процедуры потребуется некая юридическая причина, прецедент, который мотивирует субъект на правовое взаимодействие с объектом недвижимости.

Причина совершения сделки – её цель, что допускает ряд действий, требуемых для достижения цели.

Каузальные отношения возникают всегда, когда соглашение гарантирует передачу конкретного объекта недвижимости в результате отчуждения от владельца.

Рынку недвижимости свойственны и такие виды контрактов, которые не приводят к непосредственному владению объектом. К таковым относят договор переуступки прав собственности в долевом строительстве. В данном случае отсутствует объект, передаваемый лицу, но правоотношения в его адрес уже состоялись.

При переуступке или соглашении цессии, в сторону заинтересованных лиц, переходят лишь права на абстрактный, не существующий в рамках реального времени, объект.

Обычные и условные

Обычные гражданско-правовые взаимоотношения сторон безусловны. При составлении контракта или завещания имущество передаётся при непосредственном исполнении обязательств. Они сформулированы сторонами и вписаны в соответствующих пунктах.

Сама процедура основана на исполнении оговорённых условий. Главное требование – определение даты происхождения события и этапов проведения процедуры.

Условный характер прецедент приобретает, когда исполнение обозначенных положений попадает в зависимость от представленных в соглашении объективных условий.

В отличие от каузального договора, условия предусматриваются с большой долей вероятности, но не констатируются в качестве абсолютных.

К таковым относят договора долевого строительства (ДДУ), возведение новостроек членами кооператива. Целесообразно рассматривать в этом контексте ипотечные соглашения и иные виды кредитования, когда недвижимость остаётся в залоге до момента погашения долга.

Хотя здесь устанавливается предполагаемая дата расчёта с инвестором, событие погашения долга является планируемым, желанным, но достоверно не регламентируемым. С определённой долей вероятности оно может не произойти, что отменит передачу права собственности в сторону должника.

Срочные и бессрочные

Если речь идёт об аренде, ссуде или ренте, предполагается указание сроков действия контракта. В противном случае требуется указать, что контракт действует бессрочно. Без определения этого положения, документ не будет признан в качестве действительного.

Срочное соглашение – аренда в течение трёх лет (или иное), не требует непременного расторжения по окончании срока действия.

Если оно не расторгнуто в момент завершения срока, то взаимодействие сторон остаётся в силе и пролонгируется на тот же период. Не говорит это и о том, что его недопустимо расторгнуть раньше. По согласию сторон или через суд, оно аннулируется в любое время, при соблюдении норм передачи недвижимости владельцу.

Бессрочные соглашения не имеют в виду пожизненное использование недвижимости, но допускают его. Они утрачивают силу на определённых условиях, специально обозначенных в положении о допустимости и условиях расторжения, фиксируя их конкретным пунктом.

Многообразие вариантов взаимодействия субъектов на рынке недвижимости, продиктовано фактом неоднозначности функционирования данного рынка.

Гражданско-правовые отношения позволяют использовать виды взаимодействий в качестве юридического инструмента, детально прорабатывающего нюансы конкретной ситуации.

Аренда недвижимости

Данный вид сделок актуален как для жилищных помещений, так и для помещений коммерческой направленности. Аренда дает большую свободу действий для арендодателя, так и для арендатора помещения.

Для незнающих людей отличной новостью будет то, что на рынке недвижимости в большом количестве представлены компании, занимающиеся помощью в поиске арендаторов и арендодателей (риэлтерские компании).

Но найти клиента арендатору, и найти арендодателя арендатору – это пол дела. Правильно оформить подобную сделку не всегда является под силу простому человеку без специальных знаний.

В этом случае многие риэлтерские компании с радостью возьмут для себя дальнейшее сопровождение сделки (естественно за отдельную плату).

Все правовые моменты связанные с арендой жилых и коммерческих помещений обговорены в Гражданском кодексе РФ.

При этом вы не найдете там единого образца договора аренды, в некоторых случаях ее можно получить конкретную форму в сделках по аренде имущественных комплексов или подобных зданий.

Составляя договор аренды, стараются достигнуть некого баланса прав между сторонами, а та сторона, которая менее защищена по отношению к другой, имеет усиленную поддержку со стороны государства.

Все правовые моменты связанные с арендой жилых и коммерческих помещений обговорены в Гражданском кодексе РФ.

Чтобы в будущем не возникло недоразумений или пересечения интересов, следует заранее подготовить грамотно составленный договор аренды. По большому счету аренда обычной квартиры, мало чем отличается от аренды коммерческой нежилой недвижимости. Рассмотрим, как правильно заключить договор с риэлтором.

Но на сегодняшний день законодательство в области аренды помещений не на столько развито, чтобы убрать все риски, как для арендатора, так и для арендодателя. Естественно с каждым годом оно совершенствуется, но на настоящее время имеется достаточно проблем, которые могут испортить отношения между арендатором и арендодателем.

Процедура дарения или наследования

Те люди, которые имеют в своем распоряжении недвижимость, не редко беспокоятся о том, кому она перейдет после их смерти.

Для этого необходимо составить грамотное завещание, в котором указывается наследник, либо какие-то доли, которые распределятся между наследниками первой очереди. За счет того, что недвижимость имеет большую стоимость, споры между наследниками возникают постоянно.

За редким исключением все решается мирно. Поэтому о составлении завещания, если имеется такая необходимость, следует позаботиться заранее.

Составляя завещание, надо понимать пару моментов. Переоформление квартиры обойдется недешево наследникам, потому что все подобные сделки с недвижимостью требует уплаты налога. Выбирая наследника, вам следует также выбрать между дарением или наследованием. По сути разница небольшая, однако в некоторых случаях это может стать решающим фактом.

Что же такое наследование имущества?

По юридическим меркам, наследование недвижимости – это переход не имущественных и имущественных прав от наследодателя в пользу другого лица, по установленному законом порядку.

Вроде бы все просто и на поверхности, но это обманчивое чувство, даже если имеется на руках правильно составленное завещание, наследнику в некоторых случаях, будет не так-то просто доказать свои права.

При этом необходимо учесть все нюансы российского законодательства.

Неприятная ситуация, когда завещаний два и более, но по законодательству считается корректным и действительным то, которое было составлено последним. Это приводит к многочисленным скандалам среди родственников, еще бы, ведь они теряют свои доли от недвижимости!

Также надо помнить о тех наследниках, которые будут таковыми являться во всех случаях, к ним относятся иждивенцы, например, инвалид супруг

Что такое дарение имущества на самом деле?

Обратившись к юридической терминологии, можно увидеть то, что дарение – это передача имущественных и других прав на недвижимость от одного физ. лица другому.

Вроде бы совпадает с определением наследования, но есть одно сильное различие – при дарении, все имущественные и не имущественные права переходят сразу же после составления договора, то есть когда наследодатель еще жив, а при наследования, эти права начинают действовать лишь после смерти завещателя.

Но выбрав вариант дарения, наследодатель может предотвратить будущие скандалы между родственниками, возникающими во время дележки имущества. Ознакомьтесь с рисками при приобретении квартиры по договору дарения.

Процедура купли-продажи недвижимости

Приобрести квартиру мечтают многие семьи, но по факту такое мероприятие не каждому по карману. Да и купля-продажа недвижимости, как жилой так и не жилой, является очень сложной процедурой, с огромным числом особенностей и характерных нюансов.

Перед проведением покупки или продажи недвижимости, следует подготовить должным образом ряд необходимых документов.

К таким документам относятся: доки из БТИ, которые включают в себя технический паспорт на продаваемое помещения, также благодаря которому определяется предварительная цена.

Причем надо помнить, собрав такой пакет документов, стоит сразу переходит к оформлению сделки купли-продажи, ведь действительными эти доки будет не более одного года

Кроме справок из БТИ, вам потребуются документы из ЖЭКа, выписки домовой книги, различные финансовые документы, подтверждающие отсутствие долгов по оплате за коммунальные услуги.

Если у вас какой-то специфический случай продажи недвижимости, то, возможно, понадобятся какие-либо дополнительные документы. Перечислять весь список документов в данной статье не имеет смысла.

Если у вас имеются трудности с этим, советуем обратиться к специалистам в этой области, они сопроводят вашу сделку купли-продажи. Узнать весь перечень документов для покупки квартиры можно в этой статья.

Если вы покупаете квартиру с привлечением ипотечных средств, тогда необходимо ознакомиться с тем какие документы необходимо предоставить заемщику при взятии ипотеки.

Сам процесс сделки проходит независимо от того, какого назначения продается или покупается объект (недвижимое имущество, коммерческое или жилое).

Для того, чтобы забронировать квартиру, покупателю необходимо внести аванс, который будет выступать гарантом того, что квартира будет закреплена за ним в течении всего времени проведения сделки.

При этом основную сумму за квартиру вносят в специальные денежные ячейки проверенных банков и происходит оформление всех необходимых документов, после чего продавец получает свои деньги, а покупатель право собственности на квартиру.

Оформление ипотеки

Среди всего рынка кредитования, банки отмечают, что лидерство в этой области перенимает на себя ипотека.

На сегодняшний день законодательная система РФ не совсем продумана в этой области и клиенты банков имеют некоторые серьезные риски, тем не менее это не влияет на то, что ежегодно увеличивается количество желающих приобрести квартиру по ипотечному кредитованию. Прежде, чем брать ипотеку необходимо хорошо подумать.

Ипотека – это денежная сумма, которая выдается заемщику с целью будущей покупки квартиры, которая будет выступать залогом в этой сделке.

Что же такое ипотека? Это денежная сумма, которая выдается заемщику с целью будущей покупки квартиры, которая будет выступать залогом в этой сделке.

В случае, если заемщик не будет в силах платить банку по долгу, банк имеет право обратиться в суд и получить все права на купленную заемщиком квартиру. Также в качестве залога может выступать не только купленная квартира, но и другое ценное имущество.

В случае с ипотекой, заемщик имеет право проживать в купленной квартире, регистрироваться по адресу проживания, но он также имеет ряд ограничений. Например, он не может продать квартиру или обменять ее на другую, также он не может ее завещать третьим лицам или подарить.

До погашения кредита, фактически квартира будет являться косвенной собственностью банка. Но ипотека не запрещает заемщику получить от государства налоговый вычет.

Как отмечалось выше, российское законодательство имеет слабую базу в области ипотечного кредитования. Это несет под собой определенные риски как для заемщика, так и для банка.

Особенно явно выражена проблема недостатка специалистов в этой области, способных предусмотреть развитие событий наперед, к примеру, изменение валютного курса, который может напрямую влиять на условия ипотеки, особенно это касается зарубежной ипотеки.

Процедура (деприватизация) приватизации

Под приватизацией подразумевается бесплатная передача собственности в пользу гражданина РФ, на добровольной основы жилья, которое находится в государственном фонде.

Право на приватизацию недвижимости имеют те граждане, которые проживают по условиям социально найма, при этом надо иметь в виду, для этого будет необходимо получить согласие всех жителей квартиры, в том числе и несовершеннолетних.

Как становится понятно, чтобы приватизировать квартиру, необходимо отвечать некоторым правилам. А именно, должна быть принадлежность жилья к государственному фонду и проживание в нем на правах социального найма.

Для того, чтобы пройти приватизацию, необходимо собрать обширный список документов, весь перечень которых можно посмотреть в соответствующих нормативных актах.

Деприватизация – это обратная приватизации процедура, благодаря которой жилье отдается в пользу государства. Вы спросите кому может прийти добровольно и бесплатно отдать квартиру? Встречаются случаи, когда продать ее или содержать, является неподъемным бременем для собственника, именно в этих случаях будет актуально деприватизация жилья.

Под приватизацией подразумевается бесплатная передача собственности в пользу гражданина РФ, на добровольной основы жилья, которое находится в государственном фонде.

Вот примерный перечень наиболее распространенных операций проводимых с недвижимостью. Надеемся, что данная статья будет вам полезной и поможет избежать ошибок и снизить риски при проведении сделок с недвижимым имуществом.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Сделки с недвижимостью: все, что нужно знать в 2021 году

Виды сделок с недвижимостью

В результате сделки с недвижимостью изменяются или прекращаются права собственности на объект. К этой категории относят большое количество операций: от дарения и наследования до купли-продажи.

С помощью юристов «Центра Оформления Сделок» мы разберем, как грамотно провести все виды сделок с недвижимостью, какими законами руководствоваться и где зарегистрировать переход прав собственности на квартиру или дом.

Какие бывают сделки с недвижимостью?

Есть несколько способов классификации сделок с недвижимость. Например, по числу сторон они бывают односторонними, двусторонними и многосторонними, по характеру имущественных отношений — возмездными и безвозмездными, по времени вступления в силу — реальными и консенсуальными. Основными видами сделок с недвижимостью юристы называют следующие:

  • купля-продажа;
  • дарение;
  • обмен;
  • ипотека;
  • аренда;
  • наследование;
  • приватизация.

Ко всем типам сделок с недвижимостью предъявляются следующие требования:

  • содержание и форма проведения сделки должны быть законными;
  • все участники — дееспособными и правоспособными;
  • сделка должна соответствовать воле участников.

В случае, когда число сторон больше двух, требуется заключение договора. Все сделки в обязательном порядке подлежат государственной регистрации. Орган, ответственный за регулирование имущественных отношений, — Росреестр. Все изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Выписку из него по объекту может получить любой гражданин РФ.

Законы о сделках с недвижимостью

Сделки с недвижимостью регулируются на уровне федерального законодательства, субъектов РФ, органов местного самоуправления. В законы регулярно вносятся изменения. Это одна из причин, почему лучше не заниматься организацией сделки самостоятельно, а обратиться к опытному юристу в данной сфере. Если вы хотите изучить вопрос правового регулирования, рекомендуем начать с:

  • Гражданского кодекса (в частности, статьи 153 – 181);
  • Жилищного кодекса;
  • Градостроительного кодекса;
  • Налогового кодекса;
  • Земельного кодекса;
  • закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
  • закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;
  • закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»;
  • закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

С 31 июля 2021 года действуют новые правила сделок с недвижимостью в отношении электронной подписи. Если собственник подает документы на государственную регистрацию и удостоверяет их при помощи электронной подписи, то он обязательно должен подать в Росреестр заявление в бумажной форме.  

Основания для признания сделок недействительными

Недействительными считаются сделки, которые нарушают законодательство Российской Федерации. При этом если договор признан недействительным, то все имущественные отношения «откатываются» к моменту до его заключения.

Таким образом, покупатель не является собственником имущества и даже не имеет права на налоговый вычет. Еще один важный момент: если признана недействительность одной из предыдущих сделок с недвижимостью, то по цепочке производится отмена и всех последующих.

А главным потерпевшим оказывается последний покупатель, которому будет сложно добиться возвращения средств.

Самый надежный способ избежать ситуации, когда сделки признаются недействительными, — воспользоваться юридическим сопровождением купли-продажи объекта. Например, юристы «Центра Оформления Сделок» имеют опыт более 10 лет в сфере недвижимости, прекрасно знают все нюансы и спорные моменты при приобретении квартиры или дома и способы уберечь покупателей от рисков.

Наиболее популярные основания для признания сделок недействительными — это:

  1. неполучения разрешения от лица, которое обязательно должно согласовать продажу объекта (один из собственников, супруга и т.д.);
  2. подписание документов недееспособным человеком (больным, пьяным, находящимся в состоянии аффекта, под влиянием наркотических средств);
  3. совершение сделки не по собственной воле (угрозы, принуждение);
  4. заключение сделки человеком, которого ввели в заблуждение (когда он не понимает реального положения дел).
  5. ущемление прав третьих лиц (например, продажа квартиры, являющейся единственным местом жительства для зарегистрированных несовершеннолетних без возможности приобретения нового жилья).

Как правильно совершить сделку купли-продажи недвижимости?

Рассмотрим наиболее безопасный порядок проведения сделки купли-продажи недвижимости в 2021 году.

  1. Подобрать объект. Сегодня есть огромное количество способов сделать это без привлечения риелтора: например, через Авито, Циан или Яндекс.Недвижимость. Кстати, большинство риелторских агентств в любом случае выставляют все объекты на этих площадках.
  2. Осмотреть квартиру и пообщаться с собственником. Обратите внимание на состояние объекта, соответствие планировки документам БТИ, адекватность поведения владельца недвижимости.
  3. Получить от собственника документы на объект (список обязательных бумаг мы приведем ниже). Если квартира устраивает вас по всем параметрам, рекомендуем проконсультироваться с юристом, предоставив все бумаги от продавца.
  4. Договориться о заключении предварительного договора купли-продажи и согласовать процедуру сделки. Как правило, в этот момент передается аванс — небольшая часть суммы, свидетельствующая о готовности приобрести недвижимость.
  5. Убедиться, что собственник выполнил все обязательные условия перед заключением основного договора купли-продажи: погасил долги за коммунальные услуги, выписал всех зарегистрированных лиц из квартиры и т.д.
  6. Снять банковскую ячейку. Одна из наиболее безопасных схем, как провести сделку по недвижимости, — в присутствии продавца положить в ячейку деньги, заключить с банком дополнительное соглашение, в котором будут прописаны условия, при которых продавец получит доступ к средствам (например, когда предоставить свидетельство о переходе прав собственности из Росреестра).
  7. Подписать договор купли-продажи. Он обязательно требует нотариального удостоверения.
  8. Собрать пакет документов и подать его в Росреестр для регистрации перехода прав собственности.
  9. Получить выписку из ЕГРН.

Где оформляются сделки с недвижимостью?

Регистрация перехода прав собственности осуществляется в региональном отделении Росреестра. При успешном прохождении процедуры в ЕГРН вносится запись, а покупатель может получить выписку на недвижимость, где он будет значиться собственником.

Какой срок исковой давности по сделкам с недвижимостью?

Он составляет от одного года до трех лет. Однако в некоторых редких случаях срок исковой давности может быть продлен до 10 лет.

Какие документы нужно попросить у продавца?

Главные — это свежая (желательно давностью не более нескольких дней) выписка из ЕГРН и бумаги, на основании которых совершена передача прав собственности (договор купли-продажи, дарственная и т.п.). Также понадобятся:

  • выписка из паспортного стола или единый жилищный документ;
  • выписки со счетов коммунальных предприятий об отсутствии долгов;
  • технический паспорт из БТИ;
  • справки из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что продавец не состоит на учете;
  • разрешение то супруги, органов опеки и т.д.

Полный список, а также пошаговую схему осуществления сделки, вам подскажут юристы на консультации.

Если у вас остались вопросы по сделке с недвижимостью или вы хотите гарантировать ее безопасность, обратитесь к профессиональным юристам.

«Центр Оформления Сделок» возьмет на себя сопровождение сделок с недвижимостью под ключ, от многоэтапной проверки объекта до организации передачи денег и регистрации сделки в Росреестре.

Запишитесь на консультацию, чтобы узнать подробности и передать нашим экспертам документы на объект для проверки!